上海十多个楼盘在售单价已经远超拿地时楼板价数倍甚至十多倍,政府如果严格征收土地增值税,对地产商的现金周转影响重大,开发商将承受巨额缴税压力。而拥有大量高价楼盘的开发商将受到最大冲击。

　　增值税清算施压资金链

　　针对房地产开发的土地增值税清算工作,国家税务总局2010年6月4日发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》（简称《通知》）,首次硬性规定了土地增值税的预征率和清算时的核定征收率。

　　《通知》将会对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。为此,高价楼、捂盘以及拥有大量高价楼盘的开发商也将最早受到冲击。业内人士认为,房价高、涨幅快的一、二线城市清算力度将更大,很多高毛利项目将率先成为清算典型。

　　作为税率较高的税种,土地增值税征收的“松紧”程度将对房地产商的盈利水平产生截然不同的效果,如严格征收,地产商的实际缴税额和计提拨备都将大幅增加。相关分析显示,这一税负相当于销售收入的6%,对房地产公司的净利润影响达20%以上。

　　业内人士表示,本次清算将对开发商的资金链造成巨大考验,不少开发商会因为承受不住而选择降价回笼资金。

　　业内人士认为,《通知》一实施,等于是砍在了开发商利润最大的地方,土地增值越多,交的税金就越多,过去那些靠捂盘、囤地等行为推高房价的做法肯定会有所收敛,楼市降价预期进一步增强。

　　楼盘售价数倍楼板价

　　据中房信数据显示,上海十余楼盘现在售价已超拿地楼板价数倍甚至十多倍之多。

　　中粮集团在沪的首个住宅项目海景壹号,首期66套房源在一个月内销售完毕,成交均价达11万元/平方米,这一单价是其拿地时楼板价的25倍。

　　上海市房地产交易中心提供的最新信息显示,中粮海景壹号已售66套,现仅剩一套面积为636平方米位于顶楼复式在售。已售房总面积达21588平方米,成交均价（累计合同均价）为每平方米11.03万元。据统计,中粮集团在首期项目上回笼资金23.76亿元。

　　卢湾区世博场馆的楼盘“丰盛皇朝”通过反复延长竣工时间,“囤房”近9年。该楼盘现今售价为68000元/平方米左右,和其2002年首次开盘均价5000-6000元每平方米相比,已上涨11倍。

　　除了丰盛皇朝之外,夏阳金城在1年间售价已经翻番,据中房信数据显示,2009年一季度其销售均价只有7072元/平方米,而现今对外报价已达16000元/平方米,而该楼盘楼板价每平方米仅为2344元,售价已经是楼板价7倍多。而其他楼盘如合生高尔夫、保利叶上海、龙湖滟澜山等售价均已超过楼板价数倍不等。