越秀区内第一个城中村改造项目――杨箕村，在媒体沸沸扬扬的争议声中，启动拆迁。

　　这个有着900年历史的村落，位于广州传统环市东－东风东商务区与广州市政府强力推进的珠江新城CBD(中央商务区)之间。按照规划设想，村落拆除后，将重建起一条连接新旧两个商务区的通道。

　　“广州CBD副中心建设的机会正在到来，”主持珠江新城规划检讨的广州城市规划勘测设计研究院的前总规划师、中山大学教授袁奇峰说，“在经历了近10年爆炸式的成长后，广州天河―珠江新城CBD的推进已经进入胶着期，高昂的地价导致的高租金将筛除掉不少企业，这其实给了环市东这类传统商务区一个喘息和发展的机会。”

　　机会的背后，是广州CBD扩张面临的巨大压力，以及扩容冲击带来的争夺CBD乱象。

　　事实上，利用改造后的杨箕村连接两大商务区的设想背后，土地资源日渐紧张的现状正迫使珠江新城CBD寻求扩容。此前，广州市规划局宣布，广州市将跳出6.4平方公里的小CBD局限，将珠江新城南边的琶洲、东边的员村总计23.6平方公里的地块纳入珠江新城CBD的延伸区域。

　　与此同时，由广州各区发展冲动助推的各类“城市微型CBD”也开始风声水起，城市副中心的争夺制造了新一轮城市“都心”战。

　　1. 环市东的兴衰

　　环市东商务区的兴起源于1980年代初期。

　　计划经济体制下，广州市政府围堰造地兴建的白天鹅宾馆，冒着破坏文物风险造起来的中国大酒店，很快就已经不能满足此后数量逐年膨胀的广交会外商的住宿需求。

　　当时的城市中心区土地资源紧张，迫使政府不得不向东拓展寻找合适地块，最终选定在越秀北部地区（前东山区）的环市东路修建白云宾馆和花园酒店两所星级酒店。“大家说，1970年代到广州是看公园，1980年代到广州就是看酒店。”袁奇峰说，当时，广州引入的港式设计和开放式的酒店在中国还甚为罕见。

　　伴随着几个酒店项目的落地，这一区域也被广州规划定位为“旅游休闲商务区”，并围绕着两家酒店陆续建造起友谊商店、世贸广场、“六十三层”等大型商业、商务项目。

　　这一片区域的开发为广州后续产业发展提供了载体。广州市发改委副主任陈浩钿说，环市东-东风路商务区内，已形成了以总部大厦为特点的产业集群，吸引集聚了超过100家总部企业，占全区总部企业总数约1/3。2009年，该地区的总部企业的经济密度超过30亿元/平方公里，为广州市平均水平的近20倍。

　　1980年代末1990年代初，这里甚至被称为广州的尖东。也是从那个时候开始，广州市的商业商务中心开始从荔湾区漂移至越秀区境内。

　　更早之前，位于荔湾区的南方大厦一直被视作广州商业的原点。环市东崛起之前，一直有句俗语说：“没到过南方大厦，就不算到过广州。”然而人民路高架桥的修建，成为南方大厦、人民路骑楼商业区衰落的标志性事件，这一最初的商务区域因此被彻底从广州经济版图上抹除。

　　但是，盛极必衰。

　　“我们看得到越秀得益的故事，就看得到它失去的故事。”袁奇峰说，当年越秀的崛起，是以南方大厦、荔湾区的衰退为代价，而城市的继续东移，天河等新区域的崛起，也就必然会影响到越秀。

　　首先，土地资源的不足是环市东商务区面临的最大难题。

　　观测得到的是，区域内的一些总部企业因为发展空间不足，拿不到土地，不得不选择了外迁。就在2009年，中国移动广东公司总部就从越秀外迁至天河区。“虽然也有漫友、奥飞、原创动力等创意产业入驻，但仍然未能弥补部分大企业外迁造成的空缺。”

　　在越秀根植多年的广交会近年也彻底从流花展馆迁徙至海珠区的琶洲，因为那里大量的可供利用的地块可以让广交会拥有全亚洲规模最大的展馆。

　　这些总部企业外迁的影响在地区财税收入上已经有所呈现。2009年，越秀区全年实现税收收入299.8亿元，同比下降13.7%。“这其中有金融危机的影响”，上述人士分析，但看得到的是，此前税收收入一直在广州市各区遥遥领先的越秀，虽然仍然位居全市税收第一，但优势已经不再那么明显。

　　越秀区区委书记贡儿珍总结说，伴随着发展空间的局限性逐步凸显，越秀区吸引总部企业及高端服务业的能量有减弱的趋势。

　　越秀土地资源紧张的原因在于，从1923年越秀北部地区也即是原东山区开始开发算起，一直到1980年代后期，整个广州规划功能的增量部分几乎全部集中在这一区域。“越秀实际上涵盖了老广州2/3的区域。”袁奇峰说。1923年，由于原西关地区土地的紧张，广州开辟了东山区，在新河浦附近修建了500多套别墅洋楼，供应给当时的官宦权贵或是留洋归来的“东山少爷”。

　　环市东商务区兴衰轮回的背后，是东边天河区新的商务区的兴起。

　　1980年代后期，天河北板块规划开始启动，1990年代这一板块的商务项目进入酝酿期，2000年天河北板块的商务区开始起飞，广州火车东站的开通，带动周边商务、酒店业的迅速崛起，区域内的中信广场接棒环市东的六十三层、白云宾馆成为广州市的新地标，大量金融保险业、跨国公司总部聚集在此，一个新的CBD已经初具雏形。

　　只是“城市与人一样需要新城代谢。”陈浩钿说，历经十多年的发展后，天河北现在又因为交通问题，再现颓势。