没有一个行业像房地产一样成为众矢之的,也没有一个行业像房地产一样说不清道不明。5月26日,国税总局公布了规范土地增值税清算细则。这一幕似曾相识――就在2006年底面对高企的房价,国税总局要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。

　　在房产税扑朔迷离的语境中,再次清查土地增值税显然更加意味深长,用中国房地产信息集团分析师薛建雄的话来说,“一边是严厉清查土地增值税,另一边是加大保障房入市,这意味着政府层正在选择以辅助性的软着陆方式,取代强硬型的硬着陆”。

　　土地增值税清查:调控之剑转向开发商

　　第二波调控,以土地增值税为指向的调控思路日渐明晰。5月26日,国税总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。为缩小开发商的避税空间,通知明确,开发企业财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;不能提供证明的,开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用,按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

　　这甚至比此前北京出台的“严厉地方细则”更加强硬和严格――据业内人士介绍,新政策对抵扣项目的核算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣。“事实上,这并非政府层第一次清查土地增值税,早在上一波宏观调控过程中,清查土地增值税已经成为调控手段之一。”薛建雄说。

　　按照现行《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税按照4级超率累进税率计算征收。此前,土地增值税的征收一直“有名无实”。有数据显示,2006年以前,我国每年征收的土地增值税占房地产销售额的比例一直在0.5%左右。2006年面对高涨的房价,国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。但随后金融危机爆发,这一政策没有得到严格执行――2009年土地增值税占房地产销售额比例也仅为1.64%。而这一次,则可以视为严厉清查的“再次回归”。

　　加大房企开发成本:长沙一楼盘补税1341万元

　　“增加成本,抑制投资。”这是万通地产(600246,股吧)董事局主席冯仑昨日给记者的回复。一个现实是,在调控政策从消费终端向开发商深入的当下,土地增值税清算潮,势必将带来开发商的资金压力加大。在房地产开发企业的税负构成中,土地增值税占有较大比重。按国家税收有关规定,房地产开发利润达到20%以上,要缴纳土地增值税。而今年1-2月,全国土地增值税实现收入189.4亿元,同比增长162.3%,比去年同期增速提高190%。一直以来,土地增值税的收取因为种种原因始终有些不了了之的意味――一旦清查,势必对于开发商的现金流产生极大影响。

　　一个典型性个案出现在5月11日的长沙。就在这一天,长沙出现迄今为止最大单笔土地增值税缴款,税额高达1132万元――根据国家相关税收法律法规,该局对此项目的土地增值税进行了清算,认定此项目共计应缴纳土地增值税逾2028万元,已预缴逾687万元。这家在2006年至2008年期间开发的楼盘,在这次清查中,补交税款额度达到1341万元。现实状况是,这毫无意外地带来了这家企业的现金流压力。

　　这仅仅只是长沙尚未浮出水面的土地增值税补缴风潮的一角。“严格执行土地增值税政策,可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利。”北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为,土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本,降低房企利润水平,进而降低房企的拿地热情。