《中国会计报》记者日前从权威渠道获悉,住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门,拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。

　　这意味着,房地产企业在项目结算前,将难以动用项目此前的预售账款。

　　实行预售账款专款专用

　　根据拟定的方案,今后房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户,并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。

　　房地产企业只有在项目竣工交付及结算时,才能支配使用项目此前的预售账款。

　　根据现行的会计准则,房地产项目的预售款项被计入流动负债,当作为标的物的商品房竣工交付后,结转成为营业收入。

　　预售账款作为房地产企业优先占用的资金,一直被其灵活使用。但此次预售账款专项账户的建立,将死死地捆绑住房地产企业的手脚。

　　政策意图似乎非常明显,旨在给房地产企业的资金链以巨大压力,使热得几近疯狂的楼市降温。

　　天职国际会计师事务所质监及技术支持部合伙人杨力生分析,新规从使用性质和使用时间上对预售款进行了规范。“一方面,预售款针对开发和工程资金所需'专款专用’;另一方面,时间上也只存在两种情况,即项目竣工交付和结算。”许多房地产企业因此紧张起来。一位开发商在接受记者采访时表示,如果依据合同每月按施工进度付款,那么就会每月结算一次,然后凭合同和结算书使用这笔资金。

　　“假如预售款是100元,但实际结算可能只用50元,剩下的也不让我们随便用。以前资金可以在项目间串着用,我们可以用浮动的资金投资拿地,现在这些渠道都封闭了。”

　　预售账款一旦受监控,降价只是时间问题

　　房地产企业资金链受到打压,降价只是时间问题。

　　房地产项目的预售款包括购房者的首付款以及银行按揭贷款,两者构成了房地产企业的重要资金来源。其中,首付款在项目开盘时就已交付,按揭贷款则在楼盘封顶时由银行发放。目前,这两笔款项在项目竣工交付之前由房地产企业自由支配。

　　上述开发商告诉记者,预售款占总投资的比例还是比较大的,虽然各项目之间会存在差异,但基本上稳定在30%左右。

　　“预售款的使用非常灵活,其大部分被用来拿地。”一位业内人士向记者透露。

　　但这一切或许将很快成为历史。

　　“如果对预售款进行专项监管,这笔钱就无异于定期存款,动不了。”一位不愿透露姓名的房地产企业财务总监说。

　　消息刚一放出,降价先锋恒大地产便于5月9日召开2010年战略合作伙伴高层峰会,与近200家合作伙伴,包括主体建筑、材料设备、装修、园林和营销等产业链企业达成新的盟约,联手控制成本。

　　而此前,恒大地产刚刚宣布8.5折全国统一降价促销。

　　针对恒大的降价行为,不少房地产企业都表示,那是因为恒大的现金流出现了很大的问题,“他们年前拿了很多的地。”但当记者询问这些企业是否会降价时,他们纷纷表示,目前还没有降价的计划。

　　其实,每年1月至3月都是房地产企业开始执行新的年度计划的时间,而此刻房地产企业都在等全国两会针对房地产市场的消息,是否拿地也要考虑全国两会的风向。今年全国两会对此并未有太明显的打压政策,于是3月份让开发商很兴奋。“刚要有动作,'新国十条’就下来了,现在钱还没花出去,所以能坚持一段时间。”上述财务总监告诉记者。

　　但随着“新国十条”的出台和地方政府有关细则的陆续出台,楼市已经出现明显的降温,消费者和房地产企业将会展开博弈,后续加息和银行贷款持续收紧的政策也会随之而来,房地产企业又该去哪里融资？倘若另辟蹊径,即使是基金、信托也不会轻易伸出橄榄枝,届时降价只是时间问题。