一般计税方法的计算

纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法

纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

【注意】

不动产“取得”的途径是多样化的——“外来”与“自建”;

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不在本政策范围内;

销售不动产税率为9%;简易计税征收率为5%;预征率为5%。

1.一般纳税人计税依据及税率、征收率的运用

（1）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税;也可以选择适用一般计税方法计税，计税规则归纳为：

（2）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产的，适用一般计税方法计税，计税规则归纳为：

“外来”的：不动产属地差价预征率(5%)预缴、机构地全价税率(9%)计销项。

“自建”的：不动产属地全价预征率(5%)预缴、机构地全价税率( 9%)计销项。

2.小规模纳税人转让其取得的不动产的（除个人转让其购买的住房）

3.个人转让其购买的住房

（1）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（2）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

【相关链接】个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区——非“北上广深”只有2年的征免界限。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京、上海、广州和深圳——“北上广深”还要增加2年以上非普通住房差额计税规定。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关申报纳税。