近期，天津、杭州、无锡、常州等地频传放松楼市调控的讯息，而北京等一线城市房价的增长势头也减缓，甚至出现了回落。这轮房价下调的原因是什么？与限价限购政策有无关系？若放松调控，房价会否像之前一样，再陷报复性反弹？如何看待当前的“土地财政”政策？房产税是适合当前中国发展阶段的替代选项吗？中国这轮经济下滑的原因是什么？面对PPI连续25个月为负的通缩局势，央行为何仍旧收紧“银根”，就这些问题，南都记者专访了毕业于中山大学经济学院的李俊慧博士。

实际利率高杀伤力大

南方都市报（以下简称南都）：最近一些二线的省会城市以及一些重要的地区城市，在频传放松楼市的调控政策。而自去年下半年以来，一线城市的楼市成交量也疲软，房价上涨势头减缓甚至有些回落，这轮房价下降的原因是什么？

李俊慧：这轮房价的疲软或下调并不是之前的限价限购政策起了作用。因为这个政策是在4年前实行的，如果这个政策真正有效果，为什么会等到现在才下滑呢？

房价是不是真的在下降，还需要观望。现在的疲软有两个原因。一是实体经济不好，它最终会影响到楼市。楼市是实体经济的重要组成部分，实体经济整体萧条，楼市不可能独善其身。现在楼市疲软，主要是受到实体经济不景气的拖累。

二是现在银根收得太紧，导致实体经济运行中实际利率高企，这种情况其实从去年年中就出现了，银行间市场拆借利率太高。最近稍微好了一点，但企业借款的利率仍然很高，8%都算是低的了。现在实体经济的情况如此，有哪个行业或生意的投资回报率能达到这么高？而企业如何能还得起银行的贷款呢？而房地产在所有的行业里面，对利率又是特别敏感的。不仅供给方———地产商是向银行借钱盖房子，而且需求方———买房者也都是通过按揭贷款来买房的。两者对银行的贷款依赖程度都很高。最近央行下文，要求商业银行要确保个人房贷的发放。但央行要从根本上解决这个问题，应该是放宽银根，增加货币供应量。

南都：中国这轮经济的下滑，与当年实行的限价限购政策有没有关系？

李俊慧：经济下滑主要还是实际利率高企、资金成本太高造成的，但也不能说与楼市调控完全没有关系。因为企业借钱要有抵押，若房地产市场正常，可以拿房产抵押，甚至可以卖房套现，缓解资金压力。但由于这轮的地产调控，很多企业在资金方面回旋的余地是少了。

躲不掉的“土地财政”

南都：回头看当年的楼市调控思路，很多学者和媒体指责中国高房价是“土地财政”造成的。平整土地后拍卖成为地方政府重要的“第二财政”，你怎么看中国实行了近20年的土地财政政策？

李俊慧：若把地方政府的“土地财政”打掉，地方政府有什么途径获得收入呢？如没有相应的收入，它怎么去搞城市基础设施建设？很多人简单地批评城投开发模式，但有没有好好想过，为什么会有城投开发模式？

地方政府要搞城市建设，资金来自何处？到目前为止中国没有关于地方发行债券的法律。但城市建设又需要大笔资金，城投开发模式的出现正是要解决融资问题。“城投公司”无非只是一种利用社会资金的方式。

若简单粗暴地把它打掉，那城市以后是不是就不要发展了？以后地方政府是不是就不负责道路管线等基础设施建设？旧城的改造、新区的开发是不是地方政府都不做了呢？打掉它，城市建设资金要靠什么方法筹集？

南都：征收房产税做替代？

李俊慧：房产税的问题没有那么简单，不能照搬西方国家的那一套。它们为什么要征收房产税？第一，它的土地不是国家的，而是私人的，土地没有经过一个卖地的过程。国家在土地使用上没有获得收入，就通过“房产税”来获得与土地有关的收入。中国已经经过一个卖地的过程，房价已经包含了土地出让金，包含了地价。又征房产税，那不是重复征税吗？

第二，西方国家的房产税都是指定用途的，例如美国是指定用在房子所属社区的公立学校上。但中国征收房产税并没有指定具体的用途，收钱容易，却不告诉纳税人用来干什么，是不合理的。

第三，说土地财政不能持续，所以要征收房产税。但房产税不也是“土地财政”吗？西方国家土地是私人所有，政府没有卖地的过程，所以它通过房产税的形式，对土地的私人使用征税，获得收入，本质上也是“土地财政”。

这世界上根本没有一个国家是真的能脱离“土地财政”的。因为国家要获得收入，其中一个最重要的来源就是土地。向个人或企业征税，很容易逃掉，而土地是无法逃掉的，且征收也便捷。中国古代有“摊丁入亩”，也是“土地财政”。无论从纵向的中国历史沿革看，还是横向的中西对比看，都要实行“土地财政”，只不过是具体以什么形式来征收有差别而已，以为开征房产税替代卖地收入就能摆脱“土地财政”，那是太天真了。

南都：征收房产税能降房价吗？

李俊慧：若地方政府的收入由“卖地”转为“房产税”，因为房产税是以评估的房价为基准征收的，那地方政府肯定有动力将房价维持在高位。以房产税作替代，认为能降低房价，在逻辑上是说不通的。征收房产税后，自住的无论如何还是要住，不会卖掉；而用于出租的，则可以把这税收转嫁到租客身上。能影响的就是现在空置的房屋，若这部分房屋进入市场出售，引发房价下跌，地方政府可用的应对方法很多，比如减少土地供应来减少住房供应等。

征收房产税的美国政府希望降房价吗？它也不希望房价降的。相反，它想方设法让买不起房子的人也能买房，所以它成立了“两房”（房利美和房地美）作担保，搞次贷。明明一些人收入很低，不应该买房子的，政府却强行让银行借钱，它提供担保。最后演化的结果就是“次贷危机”。

土地无论通过什么方式，都是要流入市场使用的。中国政府一定要卖地，因为不卖地，经济发展就没有土地可用，除非不要经济发展。既然土地一定会出售，那为何不让政府通过卖地获得收入，而要以房产税的形式呢？

通过卖地获得财政收入，当然有可能造成房价高，因为房价和地价是面包和面粉的关系。但在这个过程中，还有房地产开发的环节。若地产商觉得地价高，赚不到钱，它不会买地。高价买地卖不出去，它会破产，房地产开发环节要接受市场竞争的考验。但如果改成房产税，地方政府就有动力直接控制房价了。以卖地来获得财政收入，到最终的房价形成，还有房地产开发这个市场竞争的约束，哪个更好？

土地财政全球皆然，不独中国，只是实现的形式有别。相比较之下，通过卖地来获得财政收入，对中国来说是一个较好的选择，而不是房产税。而且，中国的地方政府之间有激烈的竞争，也会约束地方政府随意抬高地价。不能只看到大中城市位置好的地方、商业及住宅用地的地价高，也要看到一些地方政府搞工业，以零地价、甚至是负地价的优惠去招商引资。地价的高低取决于位置的地段租值，在中国高地价、零地价和负地价同时并存，说明地方竞争的结果是约束了地方政府随意抬高地价的。一些城市因为位置好而地价高，这是市场竞争的结果。既然要让市场发挥决定性作用，市场竞争的结果当然是要接受的。

货币政策有必要相应调整

南都：去年地方债的风险引发了大讨论，很多学者认为这种“城投公司”模式会累积风险，要求中央政府调控。实际上政府在资金流向上也做了一些手脚。

李俊慧：城市建设需要资金，如何解决？制定一个法律框架，允许地方政府发行债券，也可以，但这只是形式的改变，是从一个“城投公司”变成了发债而已，同样是向社会融资，可能后者会规范了一些。但既然都是借钱，怎么还？只能通过开发土地，使土地升值，然后拍卖获得高于开发成本的收入才能还债。以“土地财政”的方式还债是全球皆然，无一例外。这与高速公路公司以发债形式融资，还债只能靠收“过桥费”是一样的道理。

房价疲软，地产商当然没有动力去买地，前年很多地方政府挂拍的土地流拍，土地财政少了一大截，但地方政府在前期已经投入了资金，利息要支付，资金链就跟着紧张。不能一听到“土地财政”，就深恶痛绝。西方国家是已经发展到那个阶段，它只能打“存量”的主意，所以普遍采用“房产税”方式。中国现在还在经济发展之中，还可以以卖地的方式打“增量”的主意，这不是更好吗？

南都：这几年“影子银行”的出现，“理财”和“信托”产品的飞速发展，其实也是与打压房价有关。

李俊慧：打压房价的一个结果，就是房地产企业无法名正言顺地向商业银行借钱融资，但房地产市场的需求客观地存在着———城镇化导致很多农民要进城买房，城市居民也有改善住房的需求，要“小房”变“大房”，“大房”变“好房”，房地产市场就有发展的动力。但这个市场要发展，住房建设就需要大量资金，怎么办？那就只好“见了红灯绕着走”，“影子银行”就飞速发展起来了。其实，这些都是调控政策逼出来的。

南都：对当前中国经济而言，实体经济运转中实际利率的居高不下是一个大问题。

李俊慧：我不明白的一点是，“银根”收得这么紧，难道因为担心通胀？可看通胀率，CPI都在2以下了，还有什么通胀的担心呢？更可靠的一个指标是PPI，因为它不纳入政绩核算指标，政府对它没有造假的动力。PPI已经连续25个月负增长，这是明显的通缩格局。这个时候货币政策应该有相应的调整。

除了货币政策外，央行近年来在汇率政策上问题也很大。人民币不断升值，使得出口企业死了一大片，这也是造成当前中国经济不景的一个重要原因。中国经济增长的一大动力来自外部需求和对外贸易。刚刚结束的广交会，订单虽然和去年持平，但出口企业所接的订单，多是短期订单，根本不敢接长期订单，因为不知道汇率会怎么变动。原来是长期升值，最近又是不断贬值。不是说升值不对就应该贬值，对出口企业而言，汇率稳定才是关键，因为这样订单的价格和收益才能核算得准。

当前的中国与上世纪80年代的日本很像。美国通过“广场协议”逼迫日元升值，升值之后，日本经济开始七零八落，进入衰退期，到今天持续了20多年。当年弗里德曼还在生的时候一直质疑批评日本央行为什么不增加货币供应量。

现在看来，中国跟当年的日本越来越像了。先是第一个阶段是人民币升值，出口企业哀嚎一片。现在已经处于第二个阶段，就是中国央行与当年的日本央行一样，一直不肯放松银根。我担心中国会不会步入第三个阶段，也进入长期的衰退。当年日本经济发展已经到了比今天的中国更高的阶段，企业租值高，可以跑到海外设厂。中国现在也有很多好企业走出去。可是，看日本的经验教训，好企业外迁导致的是其国内出现“产业空心化”。

2008年金融危机后，中国很多产业，尤其是钢铁等行业，出现严重的产能过剩，加上产权约束不明，“挤出效应”明显所致。“挤出效应”的另一个负面影响是导致2009年之后有一段时间中国的通胀率处于较高水平，但现在中国经济已经明显呈现通缩格局，货币政策应该相应调整。