核心提示

　　个人转让和租赁房产时，都会很关心税负问题。“国五条”细则提出以后，人们对“差价20%个税”会谈之色变。自治区地税局《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（以下简称《公告》）自2014年1月1日起施行后，给出“分开算”和“打包算”两种计税方式。哪种计税方式下，会遇到“20%个税”呢？记者采访业内人士得知，只要是“分开算”的情况，都可能遇到它。但是，转让和租赁房产时，个人所得税并不都占大头，有可能营业税才更让你头痛。那种情况下，或许你恨不得“打包算”。

　　政策

　　可“分开”或“打包”主要看能否证明原值

　　根据《公告》，个人转让应税房产有两种征税方式——

　　第一种方式是查验征收。这一算法是将营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税等税费，逐一计算然后相加。这样一来，计算个人所得税时，就有可能按照房子交易差价的20%缴纳个人所得税。

　　适用这一“分开”算法的前提是，个人能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，可以准确计算

　　房屋原值和其他合理成本费用。当然，这一算法之下，对符合规定条件、资料齐全的，可按税法规定享受相关单项税种优惠。比如说，在房产满足“购买满5年且属于家庭唯一住房”的条件下，可享受免缴营业税和个人所得税；如果房产仅满足购房满5年，但并非家庭唯一住房的，交易时可减免5%的营业税，但仍需按房价交易差价的20%缴纳个人所得税。

　　第二种方式是核定征收。这一算法相当于把多税种的税率“打包”好，只要将房屋交易价与此相乘即可。转让应税房产，未提供完整、准确的房屋原值凭证

　　资料，无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，则采用这一方式；当然，这一算法不论购房是否满5年、是否唯一住房，都不再享受各单项税种的优惠政策。

　　举例

　　躲开“差价20%”并非都占到便宜

　　两种方式虽然不能由纳税人任选，但是很多人关心两种算法施行之后，与以前的情况又有什么变化。“差价20%个税”落在卖房者头上又会是什么情况？桂人房地产置业顾问张军，给记者举例并算了账。

　　例子1：

　　甲购进一套80万元的房子，购入未满5年即以100万元卖出。如果按照查验征收方式“分开”计算，占税负主体的个人所得税和营业税分别为：个人所得税=（交易价格-房屋原值-相关税金-合理费用）×20%，约为4万元。

　　营业税=交易价格×5.6%，为5.6万元。

　　最终，甲要缴税9.6万元。例子2：

　　乙同样以80万元买进一套商品房，购入未满5年即以100万元卖出，但他无法证明房屋原值，只能采用“打包”方式计税。

　　按核定征收税率6.6%计算，税费为6.6万元。 由此见得，乙比甲少缴纳3万元。

　　按核定征收税率6.6%计算，税费为6.6万元。

　　由此见得，乙比甲少缴纳3万元。

　　当然，如果都是购买满5年后卖出，甲因为可以免缴营业税5.6万元，反而比乙少缴2.6万元。张军认为，以什么方式计算有利，要根据房屋是否具备有利条件，比如购房是否满5年，是否为唯一住房，房屋买卖的差价大小等因素。

　　广西祥浩税务师事务所注册税务师黎荣果也认为，最不利的情况则是那些符合“满5年”“唯一住房”等条件的卖房者，因为购房年代久远，已经不能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，无法证明房屋原值，就不得不按核定征收（即“打包”）的方式担负本该减免的税。

　　影响

　　炒房者将担负较高营业税

　　为什么以购买年限划界？黎荣果认为，这也在一定程度上把炒房者拦在免征营业税的优惠大门之外。在一些买房不到5年即转让的炒房者那里，按查验方式计税时，税负可能会更重，从而可能导致卖房者主动避开按“分开算”的算法。

　　黎荣果认为，地税部门在出台相关规定时，应该也已经考虑到这些问题。《公告》称，对擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料，或纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由等情形的，税务机关将会重新核定其应纳税额。

　　对于房产交易涉税问题，业内人士都提到，卖房者除了权衡房子“是否满5年”“是否为唯一”“买卖的差价”以外，还要考虑“是否为普通住房”，因为这也将影响到营业税。

　　当然，《公告》的施行，对炒房者来说影响最大。“对投资者来说，会减少交易。因为，税费重了就不易出手了。”张军认为，这一负担未必不会转嫁到购房者头上来。

　　有业内人士还指出，对二手房征收个人所得税，并不是一项新政，而是早已存在；如今，《公告》提出两种算法之后，是将“差价20%个税”作了明确。因而说，基本政策并未改变，《公告》实际上是对原有规定中一些特殊情况的进一步完善和细化。

　　出租

　　个人出租房屋税率也有变动

　　《公告》除了对转让房屋的税收问题做了明确，对转让商铺和其他房产，以及出租房屋、商铺和其他房产的税收，也进行了调整。

　　对于转让商铺和其他房产时，核定征收税率为12.65%.

　　对于个人出租住宅房屋，原有规定中，综合征收率为6.65％；个人出租

　　商铺和非住宅房屋的综合征收率为11.51%.《公告》施行后，对出租的房产根据价格划分了核定征收税率。按照《公告》，对个人租赁应税房产，不能够提供有关凭证资料，无法准确核算收入、成本和费用的，个人租赁住房，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率为5％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率为6.88%；个人租赁商铺和其他房产，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率为5.6％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率为11.7%.