国务院办公厅3月1日发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，即业界所称的“新国五条细则”。新政要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。此次《通知》一出，意味着今后缴纳个税将按照差额的20%来征收，“一刀切”的征收方式将对二手房交易带来不小的变数，必将增加部分二手房的交易成本。

　　此前，房主如出售普通住宅，以西安为例，可选择两种方式缴纳个人所得税，个税为缴纳总房款的1%或者缴纳增值差价的20%。不过，多数二手房交易都选择总房款的1%这种方式缴纳。随着“新国五条细则”的实施，今后各个城市或将只能按照房屋增值额的20%缴纳个人所得税。

　　现象看到政策心“打鼓”急着拍板签合同

　　“这政策太给力了”这是房产中介公司经理张先生在看到《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》后的第一反应。这个被称为“国五条细则”的规定着实引起了二手房市场的“震荡”。昨天接受记者采访的多位二手房中介负责人表示，中长期看二手房交易下滑在所难免。

　　“这政策来势汹汹啊”金盛房产中介的宋先生介绍说，这是他看到这则消息后的第一反应，以往出台的政策都是比较单项的，这次是信贷政策和税费调整政策同时下达，可见力度之大。年前一位客户看好了一处房子，但一直没签，3月1日晚上7点多赶着在店里签了购房合同，就是担心细则有影响。随后，记者从易百分不动产服务有限公司的负责人张经理处了解到，昨天早上刚开门不久，就有一位客户来咨询。他是年前出售的房子，手续还没有办完，看到信息后担心会受影响，多缴纳费用。此外，金盛房产的宋先生也表示，也有一些挂着房源的客户打来电话进行咨询。本报记者王嘉

　　算账115平方米房子新个税要缴11.2万元

　　按照以前规定，二手房交易个人所得税可自行选择全额的1%或是差额的20%计征，可自由选择。西安即是如此执行，同时，如果这套房屋购买已满5年且为家庭唯一住房，还可以免征个税。在实际交易中，卖方一般都选择按照房价总额的1%来缴纳个税。

　　昨日，在玛雅房屋，经纪人邓女士举例说，她的一名客户目前正出手一套115平方米的房子，当时的房子属于单位分房，购买价4万元，按照现在的房价出售，能卖60万元。在个税方面，按之前政策所缴个税为60万×1%=6000元，只用交6000元个税，按新政策所缴个税为(60万-4万)×20%=11.2万元。“目前90%的情况，都是买房人承担所有税费。增加的个税，很大一部分将转嫁到买房人头上，买房成本将大增!买主肯定不愿为个税埋单，很多人宁可去买新房，这将会使得一批二手房陷入有价无市的境地。”邓女士认为，国务院文件出台后，地方政府还不会马上执行，很多二手房肯定会抢在这段时间过户以避税。

　　业内二手房市场中长期将陷低谷

　　“其实，早在年前已经有起征二手房20%个税的消息在业内传出，我们已经开始建议房主早点将房子出手。”合家盈房产经纪人王先生认为，国家此举是一次“狠招”，预计短期内二手房会因政策影响成交量暴涨，而从长远看，二手房交易量将出现明显下降。“目前西安有60%房产处于闲置状态，个税按20%的差额征收，一方面在短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期;另外，个税抬高，卖房者势必会将个税部分加到房价中，这样抬高了二手房价格，很多刚需族算这一笔账，自然会觉得买二手房不如买新房。西安的三环周边房价也就三四千元，且地铁网络正在建设中，对刚需族的吸引力更大。从中长期来看，二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历短暂的滞涨期。”王先生说。

　　行情1月份80-90平米二手房成购房者首选

　　昨日，2013年1月西安二手房市场分析报告新鲜出炉。报告显示，1月西安二手房市场价松量涨，销量环比大涨93.23%，其原因主要是不少人对未来房价的关注、对后期政策趋缓、销量增加促使房价上涨等各种因素交织在一起，一些购房者的心态出现了微妙变化，担心春节后楼市暖意更甚，因此赶着春节前购房，造就了2013年西安二手房市场迎来了“开门红”。

　　西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2013年1月份西安二手房价格指数为1789.17点，较上个月下降了3.09个点，环比微降0.17%。在十八大之后，楼市政策走向明确，以及市场调控的持续发力，使得目前二手房市场将趋于稳定。

　　报告从挂牌租售价格行情，面积分析，房龄分布，建筑类型，用途分析等方面对西安城东、城南、城西、城北、高新以及城内区的二手房市场做了全面分析。1月份西安二手房市场待售住宅房源挂牌价格为6034元/平方米，与上个月相比下降了3.85%;

　　本月求购价格为4653元/平方米，与上个月相比环比下滑0.05%。本月出租价格为26元/月/平方米，环比下降2.62%;求租价格为

　　20元/月/平方米，环比降0.14%。多层房源成为二手房市场上的主导，购房用途主要用于住宅，面积80-90平米区间是当月二手房市场成交量的最大面积段。

　　声音

　　利空：市民担心个税转嫁给购房者

　　“房产交易环节税费的增加，最后肯定会体现在二手房房价上，是不是会转嫁给购房者。”市民孙先生说，房主卖房的心理肯定都希望多赚点儿，哪儿有不想赚钱的，税费增加，势必会转嫁给二手房购房者。房产中介的张先生告诉记者，买卖双方说好后一般是购买者承担的多，出售方把本该承担的费用增加到了房价里，无形中交易成本也就转嫁给了购房者。对于政策到底怎样执行，目前各方都在猜测，金盛房产中介的宋先生告诉记者，由于政策出台的时间恰逢周末，各部门都在休假中，所以暂时没有具体的相关信息，包括银行关于二套房贷首付比例及利率的标准调整的信息。

　　利好：调控是否意味着出手时机

　　对于新出台的细则，也有不少人表达了自己不同的看法。王先生就是乐观派的一员，他说，前几次国家出台楼市调控政策，或多或少都抑制了房价的上涨。提高首付比例和利率是针对房价上涨过快的热点城市，比如北京上海等地。前不久还说陕西房价泡沫少，在调控的作用下和很多人的观望徘徊下，或许就是出手的时机。

　　影响细则出台引发房市“震荡”

　　影响一：将使二手房市场交易大幅下滑

　　交易成本的加大，无疑将使房主售房意愿下降，即使转嫁税收成本给购房者，也会导致二手房主购买意向下降。因此这一所得税征收细则对多年来饱受楼市调控政策影响的二手房市，无疑更是雪上加霜，由此将带来的二手房市场整体走低、中介运营压力进一步加大。

　　影响二：二套以上购房置业者恐将“受伤”

　　二套房首付比例、贷款利率也在此次细则中被强调有可能门槛垒高，虽未涉及具体比例，但较之前二套房“首付6成利率1.1倍”无疑对于二套以上购房者预示着成本加大。此外二手房所得税使得交易成本的大幅提高，对于二套房购置者未来出售已购置房屋交易成本的加大影响，住宅保值、增值价值大幅削弱均将使得二套以上购房者置业意愿极大受挫。无论投资客、首改或三套以上改善需求恐将“受伤”。

　　影响三：中高档楼盘交易影响严重

　　新政影响下二套房购买者购房意愿下降，而在2011、2012年以首置刚需为主体支撑下的西安买方市场经过两年的市场消化，已呈现后继乏力之势。新政对于整体商品住宅市场的交易无疑将形成明显抑制，2013年中高档住宅市场交易无疑将严重受挫。

　　影响四：新房价格不会提升

　　新政后诸多全国性专家、机构分析认为二手房置业税收成本的加大，将倒逼房东提价将转嫁至二手房交易价格中，使得二手房置业者选择进入一手住宅中，需求的加大，及二手房市场价格的提高将影响商品房市场，但西安房地产信息网数据研究中心认为，这一观点未必适用于西安市场。西安二手房市场份额与新房份额比例大致为1：9，对于市场价格的影响，一直以来均以新房市场为引领市场住房价格走向的主体，二手房价格均跟随新房市场涨跌变动缓慢跟进式定价，因此这一观点更适用于二手房占比较高的一线城市，不适用于西安。