政府要遏制与打击住房投资投机，鼓励住房消费，不应采取过多人为的行政干预政策，而是要采取经济性信贷与税收杠杆。通过这些经济杠杆，不仅可以把住房的投机投资需求与消费需求区分开来，而且能让投资投机者进入市场无利可图。

　　最近，国务院出台了关于房地产宏观调控的“国五条”。“国五条”出台之后，市场反应不一。有人认为该政策是老调重弹，对目前的高房价没有杀伤力，因此今年房价仍然会上涨，但同时，该政策引起了股市暴跌，与房地产相关的股票重挫，政策的预期十分明显。也有人认为，遏制房地产投资与投机的“国五条”正在进入执行的细化阶段，只要时机成熟，北京等一线城市的房地产宏观调控细则将会很快推出。

　　不知道市场有没有注意到，“国五条”仅仅是国内未来房地产宏观调控政策的一个原则性框架，其实际内容究竟是什么还有待“两会”的政府工作报告做出相应的规定。如果“国五条”的细化措施还是走前10年房地产宏观调控的老套路，那么这样的房地产宏观调控调不调都无所谓，最后的结果肯定是越进行宏观调控，各地房价涨得越高。我想这样简单的逻辑，政府很清楚。

　　我们应该看到，“国五条”之所以在目前这一时期推出，最根本的原因是，面对国内房价又开始大涨的严峻现实，政府不得不提前出台政策来稳定市场预期。目前处于政府权力的交接期，房地产市场则正在利用房地产宏观调控的空窗期大做文章，并由此来炒高房价，在这种情况下，中央政府岂能袖手旁观？

　　大家或许会问，“国五条”该细化的是什么？各地方是不是要尽快地确立房价控制目标？是不是要让限购制度更加完善？是不是要增加更多的住房供给？如果按照这样的思路，那么国内房地产宏观调控会回到前10年的老路上去，这样的房地产宏观调控政策对高房价起不了什么抑制作用。因为，无论是从理论还是从经验来看，房地产作为一个市场，其价格是由不同的供求关系来决定的，投资品性质的住房市场与消费性质的住房市场，其供求关系有很大的差别。任何人为控制价格的举动不仅不可能达到目的，反之更容易让市场的价格机制发生扭曲。更何况，中国房价统计体系还谈不上科学与规范，容易为地方政府所操纵，纵使确定了住房价格控制目标，它也可以与实际房价差距很大。

　　还有，“严格执行限购措施，已实施限购措施的城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施”，看上去这样的住房政策可减少人们对住房的需求，限制居民进入住房市场。但是，如果住房仍然是赚钱的工具，购买住房仍如前10年那样是居民增长财富的途径，那么任何购买上的限制都可以被投资者冲破，限购只不过是让投资者增加少许进入住房市场的成本而已。最近所披露出来的许多怪现象就说明了这一点，比如持有多个户口、突击缴纳社保等。我们应该看到，一些限价限购政策，很大意义上是一些政府职能部门为了其部门权力的扩张而出台的没有作用的房地产调控政策。如果“国五条”政策的细化还在这些地方做文章，那么未来房地产宏观调控难免不会走上过去10年的老路。

　　再就是，对“国五条”政策的细化也不该在住房供求关系上做文章。如前文所述，住房需求可以是消费需求、恐慌性需求、投资投机需求等，由于这些需求在性质上有很大差别，所以其定价基础、价格运行方式、供求关系也会很不同。住房消费需求主要取决于消费者的实际支付能力与住房市场的产品供给能力，住房价格在这种供求关系中变化。住房恐慌性需求和投机投资需求则主要由市场预期来决定，住房价格取决于当前金融市场的条件。如果投资投机需求看涨房价，同时又有优惠的金融市场条件，那么这些需求是无法通过增加住房供给来满足的。

　　我认为，“国五条”的细化就是要着力于把住房需求严格区分开，鼓励住房消费需求，严格遏制与打击住房的投机投资需求。要做到这些，就得针对不同的住房需求给出差别化的严厉政策。在香港，对不同的住房需求，不仅有严格的差别化信贷政策，而且有不同的税收政策。比如政府针对短期投机炒作者推出额外印花税，对非香港购买者推出买家印花税，对长线的投资者则推出“双倍印花税”，而对于完全是自住的第一套住房完全免征这些税收。再比如，如果不是香港的永久居民，其住房在半年内交易，征收的印花税达到43.5%。对购买改善性住房的香港居民，其在购买第二套住房时，要先缴纳上述印花税，但其中的一套住房在半年内交易出去后，所缴纳的印花税可退税免征。这些政策就是将住房的不同需求进行严格的区分。

　　可以说，这些才是“国五条”要细化的地方。政府要遏制与打击住房投资投机，鼓励住房消费，不应采取过多人为的行政干预政策，而是要采取经济性信贷与税收杠杆。通过这些经济杠杆，不仅可以把住房的投机投资需求与消费需求区分开来，而且能让投资投机者进入市场无利可图。如果住房市场赚钱功能去除，投机投资者进入市场无利可图，那么这些人还会进入市场吗？现有的问题是，从前10年的经验来看，凡是进入市场购买住房的人个个财富大增，受这种财富激增而风险全无的激励，投机投资者怎么会不涌入住房市场？