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第四章 投资性房地产
知识点四：投资性房地产的转换
(一)投资性房地产转换形式及转换日
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
包括：(1)投资性房地产转换为自用房地产;(2)投资性房地产转换为存货;(3)自用房地产转换为投资性房地产;(4)作为存货的房地产转换为投资性房地产。
【单选题】2011年4月5日，A公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。2011年4月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化。4月20日，A公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自5月1日起2年。A公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是( )。
A.4月5日
B.4月10日
C.4月20日
D.5月1日
『正确答案』B
『思考问题』2011年2月5日，A公司董事会就即将到期的已出租办公楼收回后用于行政办公作出书面决议。4月30日租赁其届满收回达到自用状态，开始自用。A公司将投资性房地产转换为自用房地产的时点是?
『答案解析』4月30日。
(二)房地产转换的会计处理
| 1.成本模式下的转换 | 2.公允价值模式下的转换 |
| （1）自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产【原值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产）【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 | （1）自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产——成本【公允价值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 公允价值变动损益【借差】 贷：固定资产（无形资产）【原值】 资本公积——其他资本公积【贷差】 |
| （2）投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产（无形资产）【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产【原值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） | （2）投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产（无形资产）【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】 |
| （3）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品【账面余额】 | （3）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产——成本【公允价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 公允价值变动损益【借差】 贷：开发产品【账面余额】 资本公积——其他资本公积【贷差】 |
| （4）投资性房地产转换为存货 借：开发产品【账面价值】 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产【账面金额】 | （4）投资性房地产转换为存货 借：开发产品【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】 |
总结：
【单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是( )。
A.计入资本公积
B.计入期初留存收益
C.计入营业外收入
D.计入公允价值变动损益
『正确答案』A
『答案解析』自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额计入"资本公——其他资本公积"科目。
