房地产领域中公允价值确认问题

　　确认房地产时，在理解“所在地”规定时，在大城市的房地产涉及到以多大范围来确定所在地的问题。

　　房地产以公允价值计量时，由于满足地理位置相同、性质相同、结构类型相同、新旧程度相近或相同、可使用状况相近或相同等一系列条件的同类或类似的房地产很少。因此，同类或类似的房地产公允价值的取价困难，会计操作有难度。

　　此外，投资性房地产实施公允价值时还涉及对相关税项的确认与计量问题。

　　企业合并问题

　　企业合并面临的主要问题有：首先，对“同一控制”的控制人判定问题。如果参与合并的多方受同一自然人或其直系亲属控制，此类合并是不是“同一控制”？其次，同一控制下再出售原合并对象时，第一次合并时，合并对价与被合并的资产账面价值的差额，是借或贷资本公积。两三年后，总公司又将该被合并分部出售时，对原来沉淀的资本公积，还要不要再次单独计算其原先确认的资本公积数额？如果按新准则进行账务处理，一年后再出售分公司，就可能产生利润转移问题。再次，对于实践中新出现的反向收购问题，是否需要作出规定？

　　上市前的股权激励处理问题

　　股权激励的会计处理在新准则中做了两项规定：一是收益后可以立即行权的，当时就按公允价值计入成本费用；二是经过等待期可以行权的，也按照公允价值计价，并按照等待期进行分摊，计入成本费用。但实务中一些拟上市公司为了留住人才，在上市前的一段时间内就给予职员股权激励。实务中，一般企业对此类股权的处理，都是按照注册资本的原价增资，价格很低，等到公司上市发行股票时，发行价定在发行面值以上，中间有较大差额。这个差额实质上是企业授予员工股权换取服务的行为，会计上应按股利支付方式来做账，但现在大多企业没有这么做，这和上市后股权激励的会计处理不一致。

　　资产减值问题

　　资产减值的可收回金额确认包括两种方法，即公允价值减去处置费用，以及资产或者资产组预计未来现金流量的现值。企业要与资产负债表日的账面价值进行比较，然后确定是否计提资产减值。实际操作中，首选还是公允价值减去处置费用，不过确实存在难度。因为公允价值的应用要考虑约束性销售条款，包括买方的出价及同行业的市场比较等。而且我国市场对公允价值的计量有一定难度，虽然部分行业市场已经比较成熟，但有的特殊行业，整个市场就一家公司有资产和设备，其设备管理人员才是这个行业的设备专家。为此，审计时怎么确定公允价值面临较大难度。

　　另外，资产组和资产组的组合，是个新概念。认定资产组的减值时，实施中的问题有，最小资产组合的认定及其现金流的计量、资产可收回金额的计算与鉴证责任等。这些问题都需要加以解决。



（中国财经报　　　高鹤 　　2008-7-10）

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