物业税有难以逾越的鸿沟，但以房产税替代物业税也注定难产。为什么这样说呢？无论从现实角度还是从法理角度，现有条件下，都难以真正征收。

　　首先，从现实角度考量，征收房产税要顾及土地出让金。土地出让金一征收就是70年，等于税收透支了70年，如果再征收房产税，实质上是多次剪羊毛，先透支70年，而后又要重复每年征收。重复剪羊毛的“罪名”可不是开玩笑的，那会引起社会财富积累的剧烈变动，从而影响财富分配。而财富的剧烈变动则激荡整个社会。如果不退土地出让金的话，30年都难以征收。或许，有人说，政府会不会退出土地出让金，可能性很小，但也有这种可能，比如以前的土地出让金很少，现在房价涨得很高，征收房产税的收益已经远远大于以前的土地出让金，或者会退掉出让金，转而向占私人财富50%以上的房屋征收房产税或者物业税。但如果这样，政府的信誉度将会严重受损。

　　第二，从法理上考量，房产税和物业税一样，也面临着违宪困境。既然房产税和物业税都是财产税，而我们住房只有70年的使用权，何以对使用权征收财产税。土地和住房实际上是联系在一起的，但土地是国有制的，这就造成了房产税在中国实施的困难。

　　第三，物业税或房产税都是难以平抑房价的，在世界上，很多国家都征收过物业税或房产税，房价照样飙涨，比如美国。美国的物业税在上一轮牛市中，几乎失去功能，在次贷危机发生后，负效应放大，很多人都策略性不还款，甚至出现一元钱卖别墅都没人买的局面。物业税在美国这样助长助跌的作用，实际上给房地产带来重大灾难，也给美国和世界经济造成致命性的损伤。当然，物业税并非是次贷危机的罪魁祸首，但它的负效应不得不让人深思。

　　第四，房产税涉及的范围极广，在理论上看似完美，但在操作中，有很多难以控制的因素，必将引发社会的大规模利益分配，有权者可以规避这种税收，而中产阶层则难以规避，从而异化房产税的性质。

　　事实上，调控房价最主要的方式不是税收，房产税或物业税也不是唯一的武器。真正的武器在于修正我们土地供应垄断和建立刺激房屋供给的机制，而不是期待稻草压死骆驼。

　面临五大棘手困局

　　国务院日前批准国家发改委提出的逐步推进房产税改革计划，但房产税是否因此就能在近期出台却仍然充满变数。如房产税改革无法破解困扰自身的五大困局，将很难承担政府和公众希望其担负的重任。

　　房产税改革首先面临目的困局，新房产税出台目的到底是调控楼市还是调节分配，目前尚未有定论。

　　如果仅从调控高房价角度考虑出台新房产税，则房产税未来一旦面临房价大幅下跌，又该如何保持其合法性呢？随着高收入阶层资产配置的多元化、避税能力强化，房产税会不会最终又演变成非高收入阶层多交税的局面呢？

　　房产税改革同时也面临方向困局，新房产税改革方向到底是扩大征收范围还是调整计税依据尚未有定论。

　　扩大征收范围被认为是改革的未来方向，是因为现行房产税明确“个人所有非营业用的房产属于免纳范围”，如果要将炒房客纳入，起到调控房价的效果，就必须扩大征收范围。但如将此列为改革方向，首先必须解决个人住房信息采集的全国联网问题，但全国不少城市的居民房产信息甚至都没输入电脑，短期内解决此问题基本无望，第一套房证明多由基层房管部门出具，又如何保证炒房客不借机上演新的权力寻租呢？调整计税依据也被学者认为是重点方向，目前房产税的计税价值是房屋原值，而并非当下的评估值，一些富豪10年前买的别墅原值甚至比不上普通工薪阶层当下买的经适房总价，如果要将高收入者纳入，起到调节收入分配作用，就必须调整计税依据，以评估价而不是房产原值计税，但目前依靠房产评估的二手房贷已出现较普遍的估值失真情况，小小中介就能搞定评估价，又如何保证高收入者不在评估环节做手脚呢？

　　房产税改革也面临改革路径困局，新房产税改革路径到底是财税总局备案还是全国人大修法尚未有定论。

　　如果仅是扩大征收范围，将三套房以上买家列为不可免征范围，确实无须重走人大立法程序，仅须地方政府行文到财税总局备案即可。如果要调整计税依据，改按评估价计征或取消房产税从租计征，都将面临直接扩大原房产税条款征收额度问题，则将面临物业税同样的人大修法程序。

　　房产税改革更面临改革效果困局，新房产税改革效果到底是炒楼人埋单还是需求埋单尚无定论。

　　虽然新房产税征收后第一埋单人将是炒家无疑，但中国城市化尚未完成，当下国内大城市的住房市场总体上仍然处于卖方市场，作为甲方的炒家完全可以将这一税种转嫁到作为乙方的刚需客身上。另一方面，如果规定三套以上住房都必须缴纳高额房产税的话，城市普通居民自然不愿持有非自住用房，那大量进城务工的农民工、外来大学生又向谁租房呢？如果都必须向支付了高额房产税的炒房客租房，是否是这些租客反而成为新房产税的最后埋单人呢？

　　房产税改革还面临操作困局，新房产税执行时到底是按年征收还是在交易环节一次征收尚无定论。

　　如果是按年征收，确实有利于按年调节资产，能更好地平衡贫富差距。但其评估工作量巨大，如果评估价同比低于去年，是否应退税也会成为法理难点。另外，目前相当数量小区连物业费都无法收齐，物业法律纠纷不断，新房产税会否引起部分人的抵制也值得提前考量。如果选择在交易环节一次征收，确实有利于提高炒房成本，但韩国此前出台类似税收政策打压楼市时曾一度出现卖家集体捂房，引发房价因求大于供而迅速飙升，此时卖家再行交易就将税收成本成功转嫁下家。在中国交易环节已有重税情况下再出台在交易环节征收的房产税是否会产生政策叠加效应，进一步降低市场供应，造成房价再度飙升的后果呢？

改革绝非一蹴而就

　　《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》明确指出要逐步推进房产税改革。这意味着房产税改革已经超越了研究环节，开始步入实施阶段。“逐步推进房产税改革”，体现出国务院的重视和推动这项改革的决心。但区别于资源税改革方案的直接“出台”，房产税改革“逐步推进”的表述则预示着改革不能一蹴而就，必然会分阶段、分步骤地实施。

　　这种“逐步推进”可以从时间、地域、征收范围和改革目的四个层面上理解。首先是时间上的“逐步推进”，由于我国从事房产评估的中介机构规模小、人员少、公众信任度不高，难以承担全社会房产评估的重任。借鉴香港的经验，内地最终可能依靠税务或相关部门的公职人员来完成这项工作。培养一支成熟的房产评估人员队伍，需要时间上的准备。此外，在纳税主体的确认与甄别、不同类型房屋的评估标准、征管的方式方法、交易环节的税费转嫁等方面仍然有很多技术性的问题需要解决，所以房产税改革方案难以在短期内出台。

　　其次是地域上的“逐步推进”。与增值税转型改革和资源税改革一样，房产税的改革方案必然要选定部分地区进行试点，然后再向全国推行。

　　再次是征收范围上的“逐步推进”。现行的房产税只针对经营性用房的保有环节征收，主要征税对象是商业地产。

　　最后，房产税改革的一个重要目的，同时也是要攻克的技术障碍，就是归并名目繁多的税费金，形成规范统一的税种。但是我国房地产业涉及的税费金种类太多，一次全部归并难于操作。尤其是土地出让金，对地方政府的财政收入影响较大，一旦衔接不当，容易造成地方财政困难。因此要最终使房产税成为地方财政收入的主要来源，可能需要对相关税费金进行多次合并，这也将是一个逐步推进的过程。