核心提示：今年前两个月，由于6.31亿元个人住房按揭贷款在通过审批却无落实抵押的情况下就放出，某股份制银行重庆分行高管被给予“监管诫勉谈话”；该市另有一家国有大行九龙坡支行亦因类似原因被责令暂停个人房贷业务半年。两行涉及的违规个贷合计近10亿元。

　　尽管监管部门三令五申加强个人住房按揭贷款风险控制，但并非所有的银行都在严格执行。

　　今年前两个月，由于6.31亿元个人住房按揭贷款在通过审批却无落实抵押的情况下就放出，某股份制银行重庆分行分管副行长被重庆银监局给予了“监管诫勉谈话”。

　　记者此后就此多次联系该分行，但其未对此做出回应。

　　在重庆，因类似原因，另有一家国有大行九龙坡支行被重庆银监局责令暂停个人房贷业务半年。两家银行涉及的违规个贷合计近10亿元。5月7日，重庆银行业协会向各银行通报了此情况。

　　在未办结抵押的情况下放款，是各银行间房贷竞争手段的升级。一家股份制银行个人业务部负责人认为，这是银行对风险控制的让步。

　　重庆银监局人士表示，是次处罚主要是为规范银行操作模式，以防范相应风险。多位受访者认为，这是监管部门落实地产调控政策、控制个人住房按揭贷款风险的具体措施。

　　屡禁不止

　　2009年9月，重庆银行业协会制订了《个人按揭住房贷款发放方式自律公约》（下称“《公约》”）。此后，协会同重庆银监局从11月起，就公约的执行情况对辖区内17家办理个人房贷的银行进行了专项和现场检查。

　　前述某国有大行九龙坡支行违约行为就此暴露。

　　检查发现，该支行从2009年10月到2010年1月31日，采取未办结抵押手续方式发放个人住房抵押贷款773笔，金额2.23亿元。

　　这与《公约》明显违背。《公约》第六条规定，坚持办结抵押登记手续后放款，停止仅凭购房合同、合同备案证明、过户回执、抵押受理单及其他回执办理放款。严禁以信用贷款等方式变相发放未办妥抵押的个人住房贷款。

　　重庆银行业协会就发现的问题进行了通报，并要求该支行立即停止违反公约的行为，杜绝再度发生类似现象。并严厉指出，对再度发生的违约行为，将严格按照公约规定的惩戒措施执行，建议重庆银监局采取监管措施。

　　不过这并未引起这家支行的警觉。

　　尽管重庆银监局已对该行提出了整改要求，但从2010年1月1日到2月28日，这家银行仍在未办结抵押手续的情况下就发放个人住房按揭贷款444笔，金额0.98亿元（与前次统计时间有交叉，故2.23亿元与0.98亿元违规贷款或有重合部分）。

　　前述股份行重庆分行也有类似违规情况。

　　今年1到2月，该分行有个人住房按竭贷款1890笔，金额6.31亿元，主要采取审批通过后即放款，同时对该款项予以冻结，抵押办妥后予以解冻。

　　重庆银监局依据《银行业监督管理办法》及相关文件规定，对违反审慎风险管理要求的这两家银行采取了强制监管措施，前述国有大行九龙坡支行被暂停办理个人房贷业务半年。

　　该行重庆分行的一人士表示，九龙坡支行被罚主要是收手太慢，但“也是不得已而为之”。因为之前已与客户达成了协议，不是说停就能停，也很难提前终止。但是，其他银行也与客户签署了类似的协议，都在规定的时间内收手。

　　该人士表示，被暂停半年的影响不会很大，因为现在楼盘的销售情况不好，业务量也不大。

　　　　其实，上述两种操作模式都并非新招。

　　以前传统银行业务无论是个贷还是公司贷，都需要债权确定、抵押落实才能放款。2007年开始，重庆房屋抵押登记流程的改变，使个人房贷的发放方式发生了变化。

　　此前，重庆的预售登记和抵押登记是并案受理，速度很快。此后改变为先办预售登记，再办抵押登记。2009年，为了适应新的物权法，在登记环节中又增加了预告登记。

　　并案登记流程短，开发商可以很快获得回款，改后流程加长，回款速度变慢。一般开发商1/3的资金自有，1/3靠销售回笼，1/3靠银行贷款。回款速度减缓严重影响开发商的资金周转。

　　开发商因此有了提高回款速度的诉求。

　　个人住房按揭贷款是银行的优质资产，在银行的个贷业务中一般占六成左右，有的高达九成。开发商一般选择几家银行与其合作，为了取得业务，银行必须迎合开发商，因此变通开发了两种贷款发放方式。

　　一是进件单放款，即凭抵押登记受理回执放款。银行本应在取得抵押登记后再放款，但这一做法是只在取得登记部门的受理回执就放款，此时抵押手续并未办结。前述国有大行九龙坡支行就是采取此种操作模式。

　　其实，在抵押登记办理期间，房产可能出现被查封等情况，导致银行抵押无法落实。“抵押不落实，银行的风险就暴露出来。”一位银行人士说。

　　上述股份制银行个人业务部负责人介绍，银行通过两个手段来规避风险。一是阶段性担保，即中介公司或担保公司承担自银行放款之日起至银行控制房产相关证书之日止的连带保证责任；此外，开发商也可以向银行做出承诺函，保证在此期间出现了问题承担全部责任。

　　不过，假如开发商恶意一房多卖，银行将难以全身而退。

　　但这种模式还难以满足开发商的要求，于是签约放款的模式开始被采用。这更为简单，即在客户与银行、开发商签定合同后，银行就放款。“这只是确定了债权，抵押权根本没有确定，连受理凭据也没有，风险更大。”上述银行人士说。前述股份行重庆分行的操作则属此类。

　　“这其实都是价格战的升级版本。实质是信贷政策的竞争，是对风险控制的让步。这也是监管机关要规范的原因。”一家银行个人业务部负责人感叹。

　　值得注意的是，前述违规股份行重庆分行个贷在去年开始呈现放量趋势。2009年，其个贷增量在重庆股份制银行中排名前三，今年1月的增量则几乎近10亿元。

　　监管重拳

　　重庆银监局出手或许还有更深层次的用意。

　　“这是保护市场规范进行，更是监管层落实房产调控的一个手段。”上述银行个人业务部负责人认为。

　　前述违规国有大行重庆分行人士也持类似的观点，处罚的目的主要是规范行为，担心银行操作不当影响整个行业。更为重要的是，这是落实房产调控的一个手段，可遏制开发商在未办结抵押的情况下就取得资金。

　　比如，与前述违规国有大行九龙坡支行合作的重庆晋愉房产有限公司一直资金链紧张，去年本打算发行1.7亿元的信托，不过买家不多，自己认购9000万元才最终发行成功。众所周知，信托取得资金的成本远高于银行，是开发商不得已的选择。

　　此次检查基本与银监会从去年6月开始的加强个人住房贷款风险控制步调一致。

　　2009年6月，《银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（下称“通知”）明确要求要严格贷前检查和按揭贷款发放标准，坚持贷款风险审慎指标控制，严格借款人资格审查，注重从源头上防范贷款风险。

　　《通知》要求，各级银行业监管机构加大对按揭贷款业务的监管力度，认真梳理存在的问题，开展有针对性的调查、抽查、暗访和现场检查，加强窗口指导和风险提示，切实防范信贷风险。

　　《通知》下发后2个月，重庆各银行发起签订了《公约》，以规范市场行为。此后的在几次检查中，重庆银监局也派员参与。更为重要的是，最终的处罚也由重庆银监局做出。

　　个人住房按揭贷款风险依然是今年检查的重点。

　　重庆银行协会2010年的工作重点之一就是“将组织人力有针对性的开展对个人住房按揭贷款发放方式执行情况的调查、暗访、以及2009年查出问题的整改情况。并将争取银监局的支持，以切实防范风险”。

　　5月12日，重庆银监局相关负责人再次表示，个人住房按揭贷款自律公约要严格执行。按揭贷款的发放方式，协会要坚定不移的推进公约的落实，提高银行的执行力，防止未办结抵押手续发放个人住房按揭贷款等违约行为回潮。

　　不过，该负责人同时指出，应进一步与重庆国土局协商，解决银行在办理房屋抵押登记过程中存在的问题。