房地产市场在严厉调控政策的威慑下开始调整,多家房企打出降价大旗,楼市拐点是否已经来临？在对“六月份全国统一降价”传闻进行否认后,备受瞩目的万科(000002,股吧)真实的想法是什么？政策调控会不会改变地产行业的运行轨道,又将给房地产企业带来哪些考验？万科总裁郁亮近日接受了中国证券报记者独家专访,阐述了对地产行业发展趋势的解读,以及万科应对市场变化的真实策略。

　　定价不会“一刀切”

　　中国证券报:今年的房地产调控政策似乎比2007年底的更为严厉,楼市是否已经出现拐点,会不会再现2008年的市场情形？万科将如何应对市场出现的新变化？

　　郁亮:大家都说今年的调控是史上最严厉的,立竿见影,一个月就开始显现效果。但我认为这不是房地产市场的拐点,而是整个行业健康发展的新开端。

　　追溯到1998年房地产货币化改革,起初的规划较为完善,包括商品房、保障房和经适房等,后因种种原因当初很多规划没有落实,现在几乎变成了纯商品房市场,积累了一些问题。今天,我们的行业需要回到1998年货币化改革的初衷,建立更加完整的住宅体系,满足城镇居民住房需求。

　　这次调控不是严厉打击的开始,而是重新建设的开始,市场格局重新变化,行业发展趋势也将发生变化,发展商必须主动配合这种趋势。我们认为未来住宅体系必须包括两大部分:政策性住房和商品房,政策性住房会有一个可观的比例,发展商必须主动参与这两大块的建设发展。

　　万科在策略上仍坚持:一、稳健经营和高速周转,始终坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”;二、寻找机会和领跑,与城市共同发展,与行业共同进步;三、回归基本商业逻辑:以客户为导向,提升专业能力和产品性价比。

　　中国证券报:有媒体报道称“万科六月份将全国统一降价”,万科随后进行了否认,请问万科真正的想法是什么？据说万科今年60%的可售房源集中在宏观环境更不确定的下半年上市,在这种背景下,如何将上市的房源销售出去？

　　郁亮:近期有传闻称“万科6月份将在全国各地统一降价”,这种说法不准确,不符合万科的管理逻辑。这一点我们也曾多次对外解释过,万科总部不搞“一刀切”,从来不会向各地公司下达统一的价格调整指令,因为各地的情况存在差异,而总部不可能比各地公司更了解当地的情况。

　　万科的策略并不是在4月中旬调控政策出台后才进行调整的,而是一直在贯彻2007年之后的“不当地王,不囤地,不捂盘”原则。市场随时在变动,我们力图把握的是销售速度,比较理想的速度,是新盘开盘一个月内,能卖掉60%。

　　万科2009年下半年的开工节奏和今年的新房上市节奏略快于行业整体水平,但差别并不大。目前万科的可售资源存量很低,5月份新盘当月认购率在前5个月中处于中等偏上,存货水平尚未出现明显回升。万科一贯坚持“不捂盘”的基本原则,按照购房者愿意接受的价格售出房屋,相信我们与自住购房者之间能够达成共识。

　　销售目标在跑赢大市

　　中国证券报:万科今年800亿元的销售目标能完成吗？今年的开工和竣工计划会不会进行相应调整？

　　郁亮:万科的目标是跑赢大市,不会在年初设定一个固定的全年销售目标。一家公司全年销售额的多少,很大程度上取决于市场情况。无论是从“不捂盘”的原则出发,还是从实现增长、回报股东的需要出发,我们都始终会尽可能多卖楼。

　　我们在2009年下半年已经对部分热点城市房价上涨过快提出预警,2010年的开工计划比较保守,已经考虑到部分城市市场调整的可能性。万科的产品结构中,大部分为90平方米以下住宅。今年5月,万科新推盘认购率高于4月,说明在合理价格下,自住需求依然强劲。因此,我们暂不考虑调整开工计划,公司将按原计划推进竣工计划。

　　要学会过紧日子

　　中国证券报:我们注意到在房地产销量大幅下降的同时,商业银行对开发贷款也有所收紧,资本市场再融资搁浅,目前中央又提到土地增值税清算,你认为资金链会否对房地产行业构成较大威胁？万科的资金链怎么样？

　　郁亮:目前来看大多数开发商的资金状况还是不错的,一方面因为2009年市场成交旺盛,销售创新高,另一方面也反映了经过上轮调整后,开发商的资金安全意识增强。但如果市场成交持续低迷,行业资金面确实将逐步趋紧,由于行业缺少直接融资渠道和长期融资渠道,这会导致企业投资能力普遍下降,影响市场未来的住房供应。

　　“小心驶得万年船”,发展商应当从上次市场调整中吸取教训,积极应对市场变化,通过加快销售回笼资金才是最重要的。融资困难也会影响到房企扩张速度,必须学会过紧日子,学会通过多种合作方式开发项目。

　　当企业资金非常紧张的时候,降价促销是常见的应对措施之一。但资金充裕并不是拒绝调整价格的理由,至少万科不会因为资金充裕就无视市场的变化。万科目前的资金状况确实非常良好,但无论资金状况有多好,也将始终坚持“不捂盘”的基本原则。

　　积极参与保障房建设

　　中国证券报:你认为政府应当如何完善房地产制度方面的建设？

　　郁亮:目前应当珍惜来之不易的调控效果,这是个良好的开端,不宜轻易改变。要保持房地产行业长期健康稳定成长,需要从多方面完善房地产市场运行机制,我提出几点建议:

　　首先是迅速制定出相应的住宅长期发展规划,明确住宅供应总量、供应结构、土地供应以及人均住宅面积等,同时明确政策与市场的边界。

　　其次是应加大住房保障建设,尤其廉租住房、公共租赁住房的供应力度,重点关注人口流入的主要目标城市,关注新移民、刚毕业大学生、外来务工人员。

　　第三是需要增加土地供应。包括加快城市新区建设,加快轨道交通、相关公共配套设施建设;适度提高城市容积率;推动土地供应的多元化;促进存量土地的盘活;坚持土地招拍挂制度。

　　第四是需要落实“国36条”,为民间资本提供更多的出路,能更有效分流投资性购房资金,使住房充分体现其使用功能,同时避免行业出现大起大落。

　　此外,国内房地产行业融资渠道较为单一,对预售款和银行信贷高度依赖,每当行业低谷时企业资金总是严重匮乏,被迫大幅削减投资、开工,进而导致行业景气回升后供应严重不足。应该拓宽房地产直接融资渠道,增加开发企业长期资金来源渠道。

　　中国证券报:谈谈目前万科在保障房建设方面所做的工作,未来还有哪些计划？

　　郁亮:万科非常愿意在兼顾股东利益的情况下,积极参与保障性住宅的开发。近年来,万科在保障性住房的研究、实践方面投入了相当的精力,参与了包括公共租赁住房、配套商品房、限价房、经济适用房、廉租房等多种保障性住房的实践。例如公共租赁住房有广州的万汇楼项目,配套商品房有上海的华漕等项目,限价房有天津的新里程等项目,经济适用房有武汉的青山区等项目,在北京的红狮家园项目,既包括一部分限价房,也包括一部分廉租房。

　　我们非常看好保障性住房建设与住房产业化的结合,将积极介入,今年的目标是以产业化方式建设100万平方米的保障性住房。保障性住房建设规模大,进度要求快,套型结构设计易于标准化,同时节能环保要求较高,适合产业化方式建造。