没有绚丽的广告牌,没有豪华的售楼处,在北京市北五环外地铁5号线和13号线夹角处,一个仅有“北京城建(600266,股吧)集团”标志的住房工地正在紧锣密鼓地施工。

　　这个低调的工地名为“北苑南区”,是北京市首个公共租赁房项目。一位施工人员告诉记者,这里明年就能竣工。

　　记者日前从财政部获悉,公共租赁房的相关指导意见将于近期发布,这表明,继经济适用房、廉租房、限价房之后的“第四房”将正式浮出水面。

　　“第四房”浮出水面

　　作为一种全新的政策性住房,公租房与人们熟悉的保障性住房有本质的区别,专家对此的解释是:经济适用房或限价房的房主拥有房屋产权;公租房的产权则完全是政府或公共机关所有。同时它又与廉租房有很大的不同:廉租房是面向城市最低生活保障标准以下且住房困难的住户,是政府以租金补贴或实物配租的方式提供的保障性住房;公租房则是为解决新就业职工等“夹心层”群体住房困难的一个产品。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受记者采访时表示,公租房制度丰富了保障性住房体系的层次建设,从以售为主向租售结合过渡,从强调对房屋所有权保障转向对房屋使用权的保障。他表示,目前很多发达国家和地区,都有通过政府建立保障性住房租赁体系,并且具有几十年的成功建设经验。牛凤瑞举例说,在新加坡,公租房被称作“组屋”,满足了当地80%的人口居住问题。中国的香港特区也通过建“政府公营永久房屋”,帮助30%的贫困家庭实现了“居者有其屋”。未来中国楼市的发展方向就是双轨制,就是市场跟政府相辅相承共同来参与住房的制度。

　　“其实在2007年的时候,公租房已在深圳等地率先试行,租住对象为收入够不上保障房标准,又买不起商品房的'夹心层’人群。”中国社科院财政与贸易经济研究所城市与房地产研究室主任倪鹏飞告诉记者。

　　2009年全国两会期间,住房和城乡建设部副部长齐骥就正式介绍了公租房这一概念。他表示,这一面向“夹心层”的保障房新品种,将惠及一些大学毕业生和在城市就业的外来人口。

　　据北京市规划委主任黄艳透露,北京也在2009年8月1日发布了《公共租赁住房管理办法（试行）》,类似于“北苑南区”的公租房项目,全市目前共有11个正在开工建设,可提供房源8000套。今年在城市建设区,通过政府公共土地的投放和公共财政的支持,将建设50万平米的公共租赁房,比去年的力度更大。而今后公租房的建设收购力度将逐渐加大,公租房这个产品将逐渐在政策性住房中占主导地位。

　　黄艳表示,目前市规划委等部门已开始启动研究制订政策性住房空间布局规划,这个规划的编制期限将到2015年,对于廉租房、经适房、限价房、公租房等各类政策性住房,都将进行空间布局的规划。在这个规划中,将来公租房的比例会越来越大。

　　公租房建设面临难题

　　记者了解到,北京市公共租赁房最大套型面积将控制在60平方米以下,基本可以达到“拎包入住”的标准。公租房规划将采取“大分散、小集中”的方式,选址在交通便利、市政配套齐全或产业功能聚集区域。而为了提高土地使用效率,兼顾规模和经济效益,公租房可适当提高容积率和建筑密度。

　　然而,在有着近510万外来常住人口的北京市,“夹心层”人群数以百万计。根据有关规定,公租房是面向“本市中低收入住房困难家庭等群体”。北京市有关官员在公开场合多次解释,所谓“本市”就是指户籍人口。这显然与市场的需求相去甚远。

　　牛凤瑞表示,万余套面向本地户籍人口的公租房,远远不能满足外来低收入群体的居住诉求。广州、上海等一线城市也同样面临着如此尴尬的难题。在昂贵的土地成本和有限的财政投入约束下,中央和各地政府扩大住房保障之路,走得相当曲折。

　　倪鹏飞认为,不盘活存量住房资源,仅仅通过政府行政手段所能增加的供给极为有限,对于满足“夹心层”住房需求只是杯水车薪。他分析说,住房保障应该是面向社会中收入最低群体的救济手段,当前保障房扩大覆盖面的做法,进一步固化了市场与计划双轨运行格局。事实上,根本出路在土地制度的改革,而非单纯的保障房扩面。

　　中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一认为,无论是哪种保障房,都会受制于土地财政,一块地如果不盖保障房,就可以做其他收益更高的项目。可以说,地方政府投资公租房缺乏动力。

　　在地价飙升房价暴涨的北京,公租房的租金需控制在市场租赁价格以下,投资回收期比商品房等项目偏长许多。阳光100集团常务副总裁范小冲表示,从房地产商的角度出发,此种项目资金占用量过大,一般不愿意参与。

　　鼓励多方参与

　　理想很丰满,现实很骨感,北京市也只能让各区县根据自己的财政情况“量力而行”。据介绍,目前确定的公租房供应指标,责任落实到区县一级。上一年度有多少人申请,该年度则建设多少公租房。

　　北京市建委相关负责人介绍说,北京确定的公租房建设方式有三种:在政府组织建设和收购之外,国有企业、产业园区和社会单位可利用自有土地建公租房,解决本单位职工和引进人才住房需求;对于外来人口较为聚集的产业园区、城乡接合部等区域,鼓励集体经济组织利用集体建设用地,按照规划建设公租房,提供给外来务工人员居住。

　　该负责人还告诉记者,为了让低收入的外来人口居有定所,北京市还试图将村建公租房统一纳入管理系统,控制村建公租房的租金,让普通农民工也能住得起。同时,北京市下一步将有细则出台,即针对不同的项目进行测算,确定房租的优惠幅度,并以“谁持有谁管理”的方式进行配租。

　　在价格方面,牛凤瑞认为,公租房和市场房的差价,肯定需要政府补贴,补贴的形式可以多元化。政府大力推进公租房建设,也可以有效引导居民住房消费理念的变化,建立梯级消费理念。

　　北京市建委有关负责人也表示,按照目前测算情况,公租房租金一般比市场租金便宜20%以上,这主要得益于政府为公共租赁房提供的一系列优惠政策。在土地供应方面,北京市公租房土地供应由过去的出让方式、一次性缴纳70年土地出让金,转变为租赁方式、按年缴纳土地租金,降低了土地成本;在税费、融资方面,公租房将申请比照廉租房享受税收优惠,申请免征房产税和营业税等;通过政策性贷款,引入信托资金等多种方式,多渠道筹集资金,广泛吸引社会资金支持公共租赁房建设。

　　他同时指出,市区政府公租房管理机构,既是建设、收购、持有主体,也是运行管理主体。在政策支持下,通过公租房配租及租后动态管理,使公租房在发挥过渡安置房保障功能的同时,在还贷、维修、日常运行服务具有可持续发展的能力。