房地产投资周期一般在2至3年,所以紧缩楼市的同时,必须考虑两年后的住宅供应问题

　　针对近来中央连续出台举措调控楼市,接受采访的境内外多位专家均认为现阶段挤压楼市泡沫十分必要,但专家同时提醒,调控会对房地产即期投资产生抑制作用。地产投资周期一般为两年,目前的投资可能造成两年后的住宅供应短缺,为房价再次大幅反弹埋下伏笔。

　　针对此,香港科技大学经济系教授雷鼎鸣、北京大学光华管理学院教授陈玉宇均认为,中央应在“紧需求”的同时“宽供给”,通过加大保障性住房投资,特别是提高城乡土地使用效率等,补充未来可能出现的市场投资缺口,避免届时因新盘供应短缺而再给投机者以炒作机会,使房价再陷暴涨暴跌怪圈。

　　其一:房地产投资周期一般在两年左右。决策部门在紧缩楼市的同时,必须考虑两年后的住宅供应问题,否则可能顾此失彼,造成未来的住宅供应短缺和楼价反弹式飙升。

　　雷鼎鸣教授对本刊记者说,香港的楼市调控历史上曾出现过上述情况。香港调控部门1994年曾针对预售楼混乱情况进行规管,要求开发商预售楼花只能在新盘落成前一年进行,不得提前。这一政策降低了开发商的赢利预期,致使当年香港房地产投资大幅减少。

　　调控部门当时并没注意到这一情况。到1996年,香港住宅市场开始出现供不应求,加之各种因素推波助澜,终于在1997年酿成了香港历史上最大的房地产泡沫。其泡沫之大,即便是今年一季度飙升后的香港楼价,也只相当于当年的70%～80%。

　　北京大学光华管理学院陈玉宇教授表达了同样担心。他告诉本刊记者,内地大城市今年一季度的楼价飙升,便与两年前经济收缩期内房地产投资低迷有关。

　　受2007年以来连续调控及此后金融海啸的影响,国内房地产投资在2008年初至2009年中持续低迷,2009年上半年全国房地产投资与上年同期比回落23.6个百分点,反映在今年一季度的楼市则是新盘供应跟不上需求增长。新房供不应求,成为原本就不规范的楼市的炒作题材,导致北京等大中城市近期房价疯狂上涨。

　　其二:关注房地产投资不仅是增加土地供应,更重要的是将现有城建土地充分利用。建议规划部门要对楼盘高度有一定的要求,避免浪费宝贵的土地资源。

　　陈玉宇指出,在城市土地资源十分宝贵的情况下,北京的城市人口密度自1998年至2008年的10年间非但没有提高,反而下降了一半以上,从每平方公里2300人下降到1100人。这与城区扩张过快,土地没有得到充分利用有关。

　　陈玉宇认为,各地政府之所以有强烈的城区扩张冲动,是因为其间利益巨大,仅农业土地转为建设用地“招拍挂”一项,价值产出便可远胜原有的农业产出。

　　所以,要抑制城区无序扩张,杜绝土地资源浪费问题,长期看还需从官员政绩考核,以及地方财政与土地的关系入手,完善分税制和地方政府考核机制。

　　但从近中期看,要解决这一问题,必须加强城市建设用地的规划和监管。

　　陈玉宇强调,城市规划建设的各个部门应有综合思维,避免只从自己的角度单一地思考问题,“容积率、绿化率固然重要,但必须与中国的城市人口增长速度、国家的土地资源现状,以及长远的可持续发展联系起来综合考虑”。

　　从这一角度出发,陈玉宇认为目前国内的民用和商用建筑高度普遍不够,土地浪费现象严重。

　　其三:避免“投鼠忌器”,挤压楼市泡沫应综合利用多种手段。

　　雷鼎鸣介绍道,香港楼市也曾针对炒家进行过调控,最后效果并不好。因为炒家很灵活,当时打击短期炒楼,炒家们就不卖楼,改为在楼内注册公司后卖公司,其结果是,非但没有打击炒家,反而使投机者逃掉了该交的印花税。

　　中国应吸取上世纪80年代日本的教训。雷鼎鸣分析道,目前内地楼价飙升,其中一个原因与日本当时很相似,即因币值低估造成通胀预期上升。币值低估导致热钱流入,热钱流入增加国内通胀压力;通胀压力使人们将资产投入到楼市和股市,从而导致这两个市场的价格暴涨。

　　所以,雷鼎鸣认为,抑制楼价不能只针对炒家,而是要把与楼价飙升相关的各环节“都动一下”,不一定力度太大,但要多管齐下,如信贷紧缩、增加土地供应、提高建设用地使用效率、增加保障性住房建设,人民币汇率适当升值以及加息等。综合利用各种调控手段,才能使整个经济链条的各个环节继续保持动态润滑和平衡,避免单向调控引发的系统不适。

　　陈玉宇认为,打击炒房短期内可抑制房价,但要根本解决问题,还是要通过体制改革,理顺地方财政与土地、官员政绩与GDP、银行业绩与楼市等各个环节的关系;同时为近期可能出现的楼按违约和不良贷款上升做好准备。