一份流传于银行内部的信贷资金流向图,揭开了金融安全主导下楼市调控的本质。

　　在记者连续数日的追问下,消息人士终于向本报记者独家提供了这份涵盖个人住房贷款投放、土地储备贷款投放及资金流向的信贷投放效果图,“数据和详细流程都被省去了,不太方便公开。”该消息人士称。

　　而记者采访多家银行内部人士得知,被省略的数据包括个人住房贷款投放数额警戒线、购房套数减少比例、土储贷款投放数额警戒线、拆迁款数额、针对2010年北京市土储投资详细金额等。

　　在这张仅由箭头连接、简单文字诠释的资金流向图背后,彰显了银行与楼市调控政策暗自合拍的玄机:对房屋交易贷款的从紧和对土储贷款的适度放宽,通过信贷源头控制楼市的需求和供给,从而到达平抑房价的目的。

　　“此时更值得注意的是土储贷款,因为个人住房贷款的调控已经基本到位,而土储贷款依然有文章可做。”一位大型股份制商业银行高管表示,“土地出让金是偿还土储贷款的最终保障资金。楼市前景依然不明朗,开发商是否继续愿意为土地买单,挂牌土地是否能如期拍卖变现,都是银行需要着重考虑的问题。”

　　分食土储贷款

　　“不论是去年还是今年,土储贷款的资金循环流程并不复杂,模式可以说基本定型了。”上述银行高管表示。

　　据该人士介绍,土储贷款的资金流转过程基本如下:由银行向土地储备中心发放拆迁贷→银行与政府存在协议:以存折的方式向拆迁户发拆迁款→工作人员借机说服拆迁户又以存款形式将资金留在银行,形成了资金的循环。由于给土地储备中心的授信金额巨大,授信派生出的存款在银行体内循环,负债又形成了资产,这对银行来形成巨大的诱惑。

　　据不完全统计,在北京市2009年1100多亿元的土地储备贷款中,工商银行(601398,股吧)拿下400多亿元,超过1/3;而建行、农行、中行(601988,股吧)的土地储备新增贷款也在100亿元以上;一家总部在南方的股份制银行也拿下80亿元的份额。

　　北京银行(601169,股吧)2009年年报显示,北京市土地整理储备中心为其贷款第一大户,期末余额为29.11亿元,占全部贷款余额的比例为1.06%。北京市土地整理储备中心朝阳分中心为其贷款第五大户,期末余额为17.5亿元,占全部贷款的比例为0.64%。

　　虽然各家银行分食土储贷款的决心已经不是秘密,但多家上市银行在2009年年报业绩发布会上,针对外界关注的政府平台贷款、土地储备贷款,各大行却给出一个非常“保守”的口径。

　　“银行更愿意把土储贷款归算在政府融资平台那类贷款。”至于原因,上述银行高管透露,政府融资一般具有较强的议价能力,利率一般会下浮10％,以一至三年期基准贷款利率5.4％为例,下浮10％则为4.86％。

　　但这位高管同时指出,如果按4 .86%的利率计算,土地储备中心一年要交的利息就高达十几亿元。“如果流拍,风险不言而喻。”他说。

　　尽管风险潜伏,但各家银行对土储贷款的追逐已经白热化。一位亲自参与土储贷发放的某商业银行内部人士透露了发放土储贷款的细节。首先由土地储备中心对土地进行收储,然后向银行拟申请土储贷款。为取得某项目的经营权,分行会建立联动营销机制,成立了由分行长挂帅,分行公司部和支行负责人共同参与的分、支行二级联动营销小组,分行公司业务部统筹规划、协调,与支行一起负责抓落实,并在支行配备了专职客户经理,负责客户的日常维护,通过积极有效的营销,及时完成项目的评审工作,纳入土地储备贷款准入名单。

　　据了解,北京市主要采取“市、区联合储备”的模式,商业银行土地储备贷款对象即土地储备主体是北京市国土资源局下属的北京市土地储备整理中心,各区设有分中心,土地储备工作由市和区联合开展。在上述模式中,事业单位土地储备整理中心作为借款对象,市级土地储备整理中心获得银行单独或集体授信,然后再将贷款资金按比例分配到各区名下,当然各区土储分中心也可以单独与银行签署授信协议。

　　风险潜伏

　　伴随着土储贷款的发放,进入今年土储贷款的风险已经受到监管层的高度重视。

　　4月1日,银监会主席刘明康在公开场合表示,“土地储备贷款余额不大,但是风险却不小。”

　　银监会监管一部主任杨家才4月21日也明确表示,银监会要求银行业金融机构对土地储备贷款实行“三挂钩”,即“地贷挂钩”、“建贷挂钩”和“房贷挂钩”。银行只有在合理评估房地产企业整治的土地价格后,才会予以贷款。

　　记者了解到,土储贷款风险主要来源于政府信用、政策、法律、银行操作、资金运作5个层面。由于土地拍卖变现时间上的不确定性,导致借款偿还期限不确定,为规避贷款流动性风险,在借款合同中除了要明确一个合理的贷款期限外,还应当考虑在借款合同的补充条款中明确约定“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额,不受贷款期限的约束”。

　　在建行一季度业绩交流会上,建行分析师明确表示:从政策角度看,国家土地出让制度正在调整,未来大面积出现流拍的现象可能性较小。

　　“就银行而言,建行的土地储备中心贷款主要集中在中心城市,余额较小,资产质量是有保障的。”该分析师称。

　　事实上,房地产市场狂飙背景下,商业银行更多愿意将土地储备贷款风险看作系统性风险――与整个房地产市场乃至地方政府信用直接相关。

　　从借款主体看,土地储备机构仅是代表政府负责土地收购、储备、交易等日常事务性工作,实际上从属于政府,政府可能存在把土地储备贷款当作财政资金管理使用,并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目,而是用于弥补其他城市建设资金的情况。

　　对于拍卖的储备土地款项,政府也可能未及时用于归还贷款,仅仅向银行承诺安排财政资金还贷,而这些承诺又往往不能完全兑现。因此,政府信用风险是土地储备贷款的直接风险。

　　北京银行内部人士透露,银行在跟借款人谈判放贷条件时,通常会要求借款人完善法人治理结构、明确政府职责、理顺政企之间的投资关系。

　　记者了解到,目前土地储备贷款一般为3年期左右,按照银监会的要求,土地储备贷款抵押率须在50%以上。上述北京银行内部人士表示,“只要地价继续走高,即使出现违约,银行也不会亏钱。”

　　出于对土地储备行业风险及房地产市场景气程度的考虑,银行对土储贷款的授信原则已经有所调整,包括适当限制向欠发达地区中小城市的土地储备中心贷款;针对具体项目,采用土地抵押方式,选择在收购时就已经有意向下家的项目,拍卖一笔,回收一笔,保证行使债权时的主动地位;尽可能实现资金的封闭运作,限定地方土地局及财政部门的土地出让金专户在授信行开立;注重对储备中心经营情况的动态监控,如负债规模的变化,房地产市场的变化等等。

　　契合调控

　　“任何类型的贷款都是存在风险的,各家银行对土储贷款都青睐有加自然有其合理性,不应一味诠释风险而忽略放贷背后的动因。”上述银行高管表示。

　　该高管同时指出,在此轮房地产宏观调控过程中,银行对房屋交易贷款的从紧和对土储贷款的适度放宽,可以理解为银行在房地产供需源头的调控。

　　根据北京市国土局统计,2009年北京实际完成1165亿元的土地储备投资,基本实现储备开发面积约43平方公里(4300万平方米)。2010年还将有至少50平方公里(5000万平方米)土地完成一级开发,投资额不低于1000亿元。

　　SOHO中国董事长潘石屹表示:“依靠大规模的土地供应,继而增加房子的供应来抑制房价过快上涨,这是最根本的办法。”

　　“新出的房贷政策目的是暂时抑制需求,为土地供应争取时间。而土储贷款则为土地供应提供了最有效的保障。”亚豪机构营销总监郭毅说。

　　上述银行高管同时表示,银行信贷的介入使得土地一级开发的资金利用效率最高,土地流转成本也最低,在城市化进程加速的大环境下,银行成了土地加速供应的助推器,这对平抑房价起到了至关重要的作用。