一方面,北京、深圳等一线城市纷纷出台具体的楼市调控细则;另一方面,恒大地产已经率先在全国举起8.5折促销大旗,这令近日饱受政策调控之苦的房地产股再度全线下行。中南建设(000961,股吧)、苏宁环球(000718,股吧)、深深房A、首开股份(600376,股吧)、冠城大通(600067,股吧)、世联地产(002285,股吧)、上海新梅(600732,股吧)跌幅较大,保利地产(600048,股吧)、招商地产(000024,股吧)等下跌均超过6%。那么,恒大地产的率先降价促销将对其他房地产企业起到怎样的作用？地产股在多日的低迷后,是否还有投资机会？

　　一线楼市新政酝酿出台

　　被称为“至今为止最严厉的政策”的“京十二条”发布后,昨日又有消息称,北京公积金贷款开始全面执行“京十二条”新政:在京购买第三套房的家庭,不但无法获得商贷,也不能获得公积金贷款。北京公积金中心有关负责人表示,在对于第二套房的界定方面,目前商业银行已全面执行“认房不认贷”的原则,即以家庭实际持有的住房套数来衡量;而按照公积金中心于今年2月底发布的标准,公积金贷款对于第二套房的界定为“认贷不认房”,只要贷款买过一套住房,再借则被视作第二套房。“京十二条”出台后,此规定也将根据住建部的要求进行调整。

　　北京密集出台楼市新政时,市场也开始静候一线城市沪版和深圳版的楼市新政出台。有消息称,沪版新政细则最快5月中旬有望公布。而接近深圳决策部门的某地产业知名人士透露,深圳版的“新国十条”执行细节尘埃落定,已呈深圳政府近日上会审议,只等政府正式颁布执行。据其透露,细则中除明确暂停发放购买第三套及以上住房贷款、限制非深户居民购房外,将再次对境外人士和港澳台居民发出“限购令”。

　　对于北京、上海、深圳等一线房价城市已经出台或即将出台地产新政,中信建投分析师陈祥生认为,自4月14日国务院出台新的房地产调控政策以来,地方出台政策跟进也是必然,这是由我国的政治体制所决定。而目前一线城市出台的调控政策,将对过高房价有限制作用,这也对地产调控指出了近期的基本防线,未来房价下跌将毋庸置疑。

　　而国泰君安房地产行业分析师张宇认为,北京出台的房产新增充分表明了中央政府压制高房价、避免高房价演变为社会问题、避免经济增长方式房地产化的政治立场。而北京是此轮“房价过快上涨城市”中的典型代表,也是媒体和舆论最为关注的焦点城市。北京细则将为上海、杭州、深圳、广州、海南等前期过火的区域政策起示范作用,地方局部利益服从中央整体利益。

　　恒大搞促销打压高房价

　　密集的地产调控政策后,买房者和卖房者都在观望房价走势。有数据显示,二手房销量已经有所下降。事实上,随着新“国十条”等楼市新政的密集出台,各地楼市已经出现打折促销的现象。不过,目前的折扣基本在九七折至九九折,大多数开发商普遍选择观望。

　　但似乎是按耐不住了,恒大地产宣布全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下,第一个擎起降价大旗的大型房地产开发企业,标志着高房价开始松动。

　　实际上,恒大地产在2008年金融危机带来的地产低潮中也同样率先启动让利促销措施,对旗下楼盘采取八五折让利。根据当时的统计数据,2008年9月份,恒大地产在全国的18个楼盘、近2万套房源以8.5折的超低价格全线促销,这一定价策略激活了市场。18个楼盘在开盘当天回款31亿元、7天累计回款近48亿元。恒大地产在此次地产调控政策下率先降价受到市场普遍关注。

　　对此,陈祥生认为,房价调整分为三个层次:首先影响最快的就是二手房价格及销量,从目前来看,二手房价格和销量都出现了松动,价格都已经有所下跌;紧接着是新房及期房的价格;最后则是现房的价格。恒大地产此次率先在全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动,应该说是给整个地产行业拉响了警报,接下来房价将会有所调整。　

　　长江证券(000783,股吧)房地产分析师苏雪晶表示,恒大地产的项目多位于二线城市的偏远地区,甚至是四线城市,其营销策略的改变对市场影响较小。在楼市走势尚未明朗之际,恒大率先打出“八五折”的招牌可以达到多重目的。

　　而恒大地产祭出的大力度折扣响应了政府调控楼市的号召。更为重要的是,在未来行情不确定的情形下,全面让利锁定现金。此外,楼盘大优惠还可以扩大恒大的市场占有率。

　　截至4月30日,恒大的现金余额达209.9亿港元。现金流只能体现企业某个节点的情况,一般来说土地出让金只占整个项目投资的20%-30%,后期开发仍需要70%-80%。

　　地产股看不到投资机会

　　一方面是地产调控政策的密集出台,另一方面是地产股股价的腰斩。万科(000002,股吧)A昨日下跌超过4%,该股周三股价创出近期新低7.15元。

　　恒大地产宣布率先将在售楼盘打折销售后,昨日股价低开后一路走低,收跌10%,创2009年11月上市以来新低,报2.61港元,成交4.68亿港元。

　　张宇谈到,前期一直坚持的行业策略判断就是在量价没对政策做出20-30%下跌反应之前,预计政策很难转向。房地产板块也很难出现明显良好的投资机会。“一户限购一房”的限购政策不仅打压住房金融属性也打压住房商品属性,虽为临时限制措施,但短期内松动的可能较小。这是迄今为止对房地产市场最为严厉的管制措施,将明显抑制北京商品房的财富载体、投资良品和资产配置功能,也即将对高房价构成精确有效的打击。而市场基本面后续值得关注的是6月份各地新增供应开始释放后的市场表现、政府是否能有效监控开发商保证开竣工和供给。因政策风险得到较充分释放和前期股价急速下跌,短期股价继续大幅下跌概率小,但由于政策压力仍在、行业量价必将对政策做出中期下跌的正确反应。

　　对于地产股,陈祥生则非常坚定地指出,目前市场对房地产采取了抛弃的态度,地方政府纷纷出台了地产调控政策,因此,在未看到房价出现回落的情况下,看不到地产股的投资机会。他进一步分析道,“尽管目前二手房的价格有所松动,但现房价格仍然未出现大幅松动,因此地产股还不会受到关注。而周三出现的反弹主要是源于有消息称国土部通过了8家地产公司的再融资审批。这是今年4月底,证监会针对地产公司股权融资与国土资源部建立联合监管工作机制后,首批放行的地产公司。这让市场似乎看到了地产的投资机会,但是从目前的调控政策来看,仍难以改变房地产行业的发展趋势,看不到地产股在未来一段时间的投资机会。”