房产税被很多人看做抑制房价上涨的“灵丹妙药”，但在上海华东师范大学社会发展学院教授陈映芳看来却未必如此。在上周日举行的南都公众论坛上，陈教授表示如果当前中国的土地财政制度不改变，开征房产税之后，估计房价不会掉下来，房租却可能上涨，压力最终也是转嫁到中下阶层。

　　房产税能否推出被认为是未来房地产调控的关键，但是业界对于这一政策能否起到打压房价的效果却不乏争议。笔者一贯支持房产税尽早推出，但这并不意味着认同房产税是解决房价高企问题的灵丹妙药。事实上，以中国房地产领域的极端乱象而言，期望靠某项政策就能够“毕其功于一役”，几乎没有现实可能性。房产税要想发挥其作用，也必须要靠多项政策的联手推进。同样的道理，要想避免房产税推出后房租上涨的问题，同样也需要多项政策的配合。脱离对各种因素的综合分析，就断言房租上涨或者下跌在逻辑上其实并不可取。

　　价格是任何市场的根本，房地产市场供求以及房价的重要性远大于房租的重要性。我们可以这样来理解，如果房价本身并不高，市民凭借自身工作努力能够在工作数年的时间内买一套房子，那么租房的需求本身就不会被刻意放大，租金的问题也就不会引起市场关注。就以房产税为例，如果房产税推出后房地产市场供求心态并没有改变，市场价格趋势依然上涨，那么房租跟涨将难以避免。其中的道理很简单，目前的房地产市场根本就不具有投资属性，而只具有投机属性。从投资属性看，房价过高导致房地产市场的租金回报率很低，目前一线城市基本在2%-3%左右，远低于月度CPI的涨幅。试图买房获利者都是期待房价上涨赚钱，极少依靠租金投资作为回报。也正因此，如果房价继续飙升，那么本就被严重低估的房租也会被牵引向上。

　　但需要指出的是，这一结果属于比较悲观的预判，如果房地产调控政策能够采取多项政策统筹推进的话，改变市场单向看涨预期是完全有可能的。笔者之所以看好房产税的政策效果，其中的关键也正在于此。其一，房产税属于全新的调控政策手段，能够改变市场的调控“麻木症”，有可能让供求双方重新改变市场预期；其二，房产税的推出意味着既有土地出让金制度将退出历史舞台，这就意味着地方政府不再简单依靠一次性的土地收入，意味着土地财政格局存在体制性变化的可能性。如果前者带来的还只是一次性影响，那么后者则意味着房地产调控进入到更深层面，是为综合调控推进的含义之一。换言之，即便房产税的推出无法让房价下跌，但至少继续上涨的空间将被遏制，这同样有利于遏制房租追涨的趋势。

　　综合调控推进的含义还有，保障性住房的大面积推进，以及房租管制政策的渐次落实等。之前各地的保障性住房建设多落后于计划，但是近期包括国土部门和住建部门均一再强调坚决落实政策的必要性。不同于以往的是，调控部门也在加大对政策落实不到位问题的查处力度。尽管我们的确很难期望保障性住房能够在短期内覆盖全部中低收入群体，但至少政策性住房供给正在渐次增加。而这部分群体则是租房市场的刚性需求，随着保障性住房供给总量的不断增加，房屋租赁市场的需求也能够被渐次遏制。值得一提的是，住建部门官员日前表示，要借鉴国外的成功经验，利用法律规范住房租赁市场，如可规定“合同期间不得涨房租”、“每次房租上涨幅度不得超过3%”等条款，依法保护租房者的利益。尽管此言一出网友多表示对政策落实的不信任，但是这也同样表明，调控部门注意到了房租恶性上涨的负面影响，跟进的调控政策措施同样值得期待。

　　总之，房租价格变化在房地产市场上并非最重要的一环，更像是房地产销售市场的附属品。因此，租赁市场的调控难度也远小于买卖市场，相关部门不妨考虑以此为突破口来遏制市场看涨的盲目预期。