一、 固定资产

【例题 123 ·不定项选择题】甲公司为从事机械设备加工生产与销售的一般纳税人，适用的增值税税率为 17% ，所得税税率为 25% ， 2010 年度至 2011 年度发生的有关固定资产业务如下：

（ 1 ） 2010 年 12 月 20 日，甲公司向乙公司一次购进三台不同型号且具有不同生产能力的 A 设备、 B 设备和 C 设备，共支付价款 4000 万元，增值税税额为 680 万元，包装费及运输费 30 万元，另支付 A 设备安装费 18 万元， B 、 C 设备不需要安装，同时，支付购置合同签订、差旅费等相关费用 2 万元，全部款项已由银行存款支付。

（ 2 ） 2010 年 12 月 28 日三台设备均达到预定可使用状态，三台设备的公允价值分别为 2000 万元、 1800 万元和 1200 万元。该公司按每台设备公允价值的比例对支付的价款进行分配，并分别确定其入账价值。

（ 3 ）三台设备预计的使用年限均为 5 年，预计净残值率为 2% ，使用双倍余额递减法计提折旧。

（ 4 ） 2011 年 3 月份，支付 A 设备、 B 设备和 C 设备日常维修费用分别为 1.2 万元， 0.5 万元和 0.3 万元。

（ 5 ） 2011 年 12 月 31 日，对固定资产进行减值测试，发现 B 设备实际运行效率和生产能力难以完全达到预计的状况，存在减值迹象，其预计可收回金额低于账面价值的差额为 120 万元，其他各项固定资产未发生减值迹象。（ 2012 年）

要求：

根据上述资料，不考虑其他因素，分析回答下列第 56-61 小题。

56. 根据资料（ 1 ）、（ 2 ），下列各项中，关于固定资产取得会计处理表述正确的是（ ）。

A. 固定资产应按公允价值进行初始计量

B. 支付的相关增值税额不应计入固定资产的取得成本

C. 固定资产取得成本与其公允价值差额应计入当期损益

D. 购买价款、包装费、运输费、安装费等费用应计入固定资产的取得成本

【答案】 BD

【解析】固定资产应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本，增值税进项税额不计入固定资产取得成本。

57. 根据资料（ 1 ）、（ 2 ），下列各项中，计算结果正确的是（ ）。

A.A 设备的入账价值为 1612 万元

B.B 设备的入账价值为 1450.8 万元

C.C 设备的入账价值为 967.2 万元

D.A 设备分配购进固定资产总价款的比例为 40%

【答案】 BCD

【解析】

设备 A 的入账价值 = （ 4000+30 ）× 2000/ （ 2000+1800+1200 ） +18=1630 （万元）；

设备 B 的入账价值 = （ 4000+30 ）× 1800/ （ 2000+1800+1200 ） =1450.8 （万元）；

设备 C 的入账价值 = （ 4000+30 ）× 1200/ （ 2000+1800+1200 ） =967.2 （万元）。

A 设备分配购进固定资产总价款的比例 = 2000/ （ 2000+1800+1200 ） =40% 。

58. 根据资料（ 1 ）、（ 2 ），固定资产购置业务引起下列科目增减变动正确的是（ ）。

A. “银行存款”减少 4050 万元

B. “管理费用”增加 2 万元

C. “制造费用”增加 2 万元

D. “应交税费——应交增值税（进项税额）”增加 680 万元

【答案】 BD

【解析】银行存款减少 =4000+680+30+18+2=4730 ( 万元 )

59. 根据资料（ 3 ），下列各项中，关于甲公司固定资产折旧表述正确的是（ ）。

A. 前 3 年计提折旧所使用的折旧率为 40%

B.A 设备 2011 年度应计提折旧额为 652 万元

C.B 设备 2011 年度应计提折旧额为 580.32. 万元

D. 计提前 3 年折旧额时不需要考虑残值的影响

【答案】 ABCD

【解析】

2011 年 A 设备应计提的折旧额 =1630 × 2/5=652 （万元）；

2011 年 B 设备应计提的折旧额 =1450.8 × 2/5=580.32 （万元）；

双倍余额递减法前三年的折旧率 =2/5=40% ；前三年不考虑残值。

60. 根据资料（ 4 ），甲公司支付设备日常维修费引起下列科目变动正确的是（ ）。

A. “固定资产”增加 2 万

B. “管理费用”增加 2 万

C. “在建工程”增加 2 万

D. “营业外支出”增加 2 万

【答案】 B

【解析】日常维修费用计入管理费用。

61. 根据资料（ 5 ），甲公司计提资产减值准备对其利润表项目的影响是（ ）。

A. 资产减值损失增加 120 万元

B. 营业利润减少 120 万元

C. 利润总额减少 120 万元

D. 净利润减少 120 万元

【答案】 ABCD

【解析】

借：资产减值损失 120

贷：固定资产减值准备 120

【例题 124 ·单选题】某企业 2007 年 12 月 31 日购入一台设备，入账价值为 200 万元，预计使用寿命为 10 年，预计净残值为 20 万元，采用年限平均法计提折旧。 2008 年 12 月 31 日该设备存在减值迹象，经测试预计可收回金额为 120 万元。 2008 年 12 月 31 日该设备账面价值应为（ ）万元。（ 2009 年）

A.120 B.160 C.180 D.182

【答案】 A

【解析】计提减值准备前固定资产的账面价值＝ 200- （ 200-20 ）÷ 10 ＝ 182 （万元），大于可收回金额 120 万元，因此该设备账面价值为 120 万元。

二、投资性房地产

（一）投资性房地产概述

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

1. 投资性房地产的范围

2. 不属于投资性房地产的范围

下列各项不属于投资性房地产：（ 1 ）自用房地产；（ 2 ）作为存货的房地产。

如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【例题 125 ·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。（ 2011 年）

A. 房地产企业持有的待售商品房

B. 以经营租赁方式出租的商品房

C. 以经营租赁方式出租的土地使用权

D. 以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

【答案】 BC

【解析】房地产企业持有的待售商品房应作为企业的存货，选项 A 错误；以经营租赁方式租入后再转租的建筑物，因为承租人对该项资产没有所有权，所以不属于投资性房地产，选项 D 错误。

（二）投资性房地产的账务处理

1. 投资性房地产核算应设置的会计科目

（ 1 ）投资性房地产；（ 2 ）投资性房地产累计折旧（摊销）；（ 3 ）投资性房地产减值准备；（ 4 ）公允价值变动损益；（ 5 ）其他业务收入；（ 6 ）其他业务成本等。

2. 投资性 房地产 的取得

（ 1 ）外购的投资性房地产

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

①本模式后续计量

借：投资性房地产

贷：银行存款等

②公允价值模式后续计量

借：投资性房地产—成本

贷：银行存款等

（ 2 ）自行建造的投资性房地产

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。其会计处理如下图所示：

（ 3 ）内部转换形成的投资性房地产

①成本计量后续计量

非投资性房地产与投资性房地产的转换，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

对固定资产和无形资产：

【例题 126 】 2 × 12 年 8 月 1 日，甲公司将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为 3 765 万元，其中，原价 5 000 万元，累计已提折旧 l 235 万元。假设甲公司采用成本计量模式。甲公司的会计处理如下：

借：固定资产 50 000 000

投资性房地产累计折旧（摊销） 12 350 000

贷：投资性房地产　 50 000 000

　 累计折旧 l2 350 000

②公允价值模式后续计量

【例题 127 】 2 × 12 年 10 月 15 日，甲公司因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。 2 × 12 年 10 月 15 日，该写字楼的公允价值为 4 800 万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为 4 750 万元，其中，成本为 4 500 万元，公允价值变动为增值 250 万元。甲公司的账务处理如下：　

借：固定资产 48 000 000

贷：投资性房地产——成本　 45 000 000

　 　　　 ——公允价值变动

2 500 000

　 公允价值变动损益　 　　 　 500 000

【例题 128 】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。 2 × 12 年 10 月 15 日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为 5 800 万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为 5 600 万元，其中，成本为 5 000 万元，公允价值增值为 600 万元。

甲公司的会计处理如下：

借：开发产品 58 000 000

贷：投资性房地产——成本 50 000 000

——公允价值变动

6 000 000

公允价值变动损益 2 000 000

【例题 129 】 2 × 12 年 3 月 10 日 ，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为 2 × 12 年 4 月 15 日。 2 × 12 年 4 月 15 日，该写字楼的账面余额 45 000 万元，公允价值为 47 000 万元。 2 × 12 年 12 月 31 日，该项投资性房地产的公允价值为 48 000 万元。

甲公司的账务处理如下：

（ 1 ） 2 × 12 年 4 月 15 日：

借：投资性房地产——成本　　 470 000 000

贷：开发产品 450 000 000

资本公积——其他资本公积 20 000 000

（ 2 ） 2 × 12 年 12 月 31 日：

借：投资性房地产——公允价值变动 10 000 000

贷：公允价值变动损益　　 　 10 000 000

【例题 130 】 2 × 12 年 6 月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。 2 × 12 年 10 月 30 日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为 2 × 12 年 10 月 30 日，租赁期限为 3 年。 2 × 12 年 10 月 30 日，该办公楼原价为 5 亿元，己提折旧 14 250 万元，公允价值为 35 000 万元。假设甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。

甲公司的账务处理如下：

借：投资性房地产——成本　　 350 000 000

公允价值变动损益 7 500 000

累计折旧 142 500 000

贷：固定资产　　 　 500 000 000