城镇土地使用税

一、城镇土地使用税的概念

城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。

二、城镇土地使用税的纳税人和征税范围

(一)城镇土地使用税的纳税人

城镇土地使用税对外商投资企业、外国企业同样征收。城镇土地使用税的具体纳税人：

(1)城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳;

(2)拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳;

(3)土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;

(4)土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。

(二)征税范围

凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税范围。

1.建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的地区，但不包括镇政府所在地所辖行政村，即征税范围不包括农村土地。

2.建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需缴纳城镇土地使用税。

3.自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

三、城镇土地使用税的计税依据、税率和应纳税额的计算

(一)计税依据：纳税人“实际占用”的土地面积

(1)凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。

(2)尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用权证书的，以证书确定的土地面积为准。

(3)尚未核发土地使用权证书的，应当由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用权证书后再作调整。

(二)城镇土地使用税的税率：有幅度的差别税额(定额税率)

每平方米土地年税额规定如下：(1)大城市1.5元至30元;(2)中等城市1.2元至24元;(3)小城市0.9元至18元;(4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

提示：(1)每个幅度税额的差距为20倍。

(2)经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低幅度不得超过上述规定最低税额的30%.经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

(三)城镇土地使用税的计算

年应纳税额=实际占用应税土地面积(平方米)×适用税额

四、城镇土地使用税税收优惠

(一)一般规定：

(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地;

(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;

(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;

(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;

(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;

(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年;

(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

(二)特殊规定(近30项)。主要注意的项目如下：

(1)城镇土地使用税与耕地占用税的征税范围衔接

凡是缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满1年后征收城镇土地使用税;征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税，应从批准征用之次月起征收城镇土地使用税。

(2)免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地

对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征城镇土地使用税;对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。

(3)房地产开发公司开发建造商品房的用地

房地产开发公司开发建造商品房的用地，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

(4)企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地

对企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收城镇土地使用税。

(5)企业厂区(包括生产、办公及生活区)以内的绿化用地，应照章征收城镇土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。

五、城镇土地使用税征收管理

(一)城镇土地使用税纳税义务发生时间

1.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。

2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。

3.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。

4.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。

6.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

解释：只有第5种情况是特殊的，其余都是从“之次月”起缴纳城镇土地使用。

(二)城镇土地使用税的纳税地点：土地所在地。

(三)城镇土地使用税纳税期限：按年计算、分期缴纳。